Vesivahinko vuokra-asunnossa – kuka vastaa?
Vahinkotilanteet vuokra-asunnoissa herättävät kysymyksiä vastuista. Kuka korjaa ja kuka maksaa, jos vuokralainen aiheuttaa vahinkoa – taloyhtiö, vuokranantaja vai vuokralainen itse? Melko yleinen käsitys on, että osakas vuokranantajana olisi vastuussa vuokralaisensa aiheuttamista vahingosta. Näin asia ei kuitenkaan ole.
Vastuita voidaan tarkastella seuraavan tosielämän tapauksen valossa. Osakkaan vuokralaisen vuokrasopimus päättyi irtisanomiseen vuokrasuhteen aikaisten häiriöiden ja muiden sopimusrikkomusten vuoksi. Vuokralainen muutti asunnosta pois jättäen kuitenkin loppusiivouksen tekemättä. Vuokranantaja tilasi siivousyritykseltä perusteellisen muuttosiivouksen, jotta asunto saataisiin nopeasti siistiin kuntoon ja uusi vuokralainen pääsisi muuttamaan sisään. Kävi kuitenkin niin, että siivoojan laskiessa wc:ssä vettä hanasta vesi ei mennytkään viemäriin, koska allaskaapin sisällä olleesta viemäriputkesta puuttui pala putkea. Vettä pääsi valumaan allaskaapin alla oleviin rakenteisiin. Kysymys kuului, kenen on korjattava vauriot ja kuka maksaa laskun?
Vesivahingon korjausvastuu ratkaistaan asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti riippumatta siitä, kuka vahingon on aiheuttanut. Taloyhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien, kuten viemäriputkien kunnossapidosta. Tapauksessa taloyhtiön tuli korjata viemäriputki käyttökuntoon. Taloyhtiö vastasi myös kosteuden aiheuttamien vahinkojen korjaamisesta, koska ne tässä tapauksessa kohdistuivat rakenteisiin. Rakenteiden korjaamisen yhteydessä taloyhtiö vastasi myös wc:n pintamateriaalien ja kiintokalusteiden ennallistamisesta yhtiössä noudatettavaan perustasoon saakka, koska ne vahingoittuivat yhtiön vastuulla olevan viemäriputken puuttumisen vuoksi.
Kunnossapitovastuunjaon perusteella asunnon osakkeenomistaja ei siis tässä tapauksessa joutunut korjaamaan yhtikäs mitään, vaan korjausvastuu oli taloyhtiöllä. Yhtiön johto pohtikin seuraavaksi, voisiko laskun korjauksista kuitenkin lähettää osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä siitä, että osakas vastaisi myös vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Osakas vastaa vain omasta toiminnastaan, ei vuokralaisen. Osakas-vuokranantaja olisi siten velvollinen korvaamaan vesivahingon korjaamisesta taloyhtiölle aiheutuneita kustannuksia vain siinä tapauksessa, että hän on itse menetellyt asiassa huolimattomasti tai laiminlyönyt velvoitteitaan ja siten myötävaikuttanut vahingon syntymiseen tai laajenemiseen. Huolellisen toiminnan minimivaatimuksena voidaan pitää sitä, että vuokranantaja tarkastaa huoneiston kunnon ja kunnossapitotarpeet ainakin päällisin puolin vuokralaisen vaihtuessa. Oikeuskäytännössä on esimerkiksi katsottu, että tulppaamaton pesukoneliitäntä olisi tullut havaita vuokralaisten vaihtumisen yhteydessä tehtävässä asunnon tarkastuksessa ja kun tarkastus oli laiminlyöty, osakas oli korvausvelvollinen taloyhtiölle vesivahingon korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Toisaalta toisessa oikeustapauksessa katsottiin, että keittiön tiskialtaan viemärissä olevan tulvaputken holkin poistamista ei tarvinnut asunnon tarkastuksessa havaita ja taloyhtiön vahingonkorvausvaatimus hylättiin.
Tässä wc:n vesivahinkotapauksessa osakkaan mahdollinen vahingonkorvausvastuu ratkeaisi viime kädessä tuomioistuimessa näytön arviointiin siitä, onko osakas tarkastanut huoneiston vuokralaisen poismuuton jälkeen ja olisiko viemäriputken puuttuminen pitänyt havaita tässä silmämääräisessä tarkastuksessa. Näytöllistä epävarmuutta asiaan siis todellakin liittyy, vaikka täysin poissuljettukaan vuokranantajan vahingonkorvausvastuu ei tässä tapauksessa liene.
Jatkoimme yhtiön edustajan kanssa keskustelua vuokralaisen vastuusta asiassa. Osakkaan vuokralainen vastaa kyllä taloyhtiölle tahallisesti tai tuottamuksella aiheuttamistaan vahingoista. Koska kysymys on sopimussuhteen ulkopuolisesta vastuusta, näyttövelvollisuus on taloyhtiöllä. Taloyhtiön tulisi pystyä näyttämään, että nimenomaan tämä osakkaan poismuuttanut vuokralainen on poistanut osan viemäriputkesta ja teon syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. Mikäli vuokralainen ei ole asiassa yhteistyöhaluinen ja asiassa on syytä epäillä tahallista vahingontekoa, tulisi taloyhtiön asian eteenpäin viemiseksi kääntyä poliisin puoleen. Toinen vaihtoehto olisi nostaa käräjäoikeudessa vahingonkorvauskanne vuokralaista vastaan. Vaihtoehtoja ja todisteiden riittävyyttä punnitessaan yhtiön johtoa ymmärrettävästi turhautti sen tiedossa oleva vuokralaisen maksukyvyttömyys.
Vielä viimeisenä taloyhtiössä pohdittiin siivousyrityksen mahdollista vastuuta asiassa. Siivoojan ei kuitenkaan voitane olettaa tarkistavan viemäriputkien olemassaoloa ennen veden käyttämistä. Mahdollisesti osittaiseen vahingonkorvausvastuuseen voisi joutua, jos vettä olisi silmin nähtävästi tulvinut lattialle ja veden laskemista olisi silti jatkettu. Tästäkin näyttövelvollisuus olisi taloyhtiöllä.
Lopputulos ei välttämättä tunnu taloyhtiön muiden osakkaiden näkökulmasta kovin oikeudenmukaiselta. Lasku varattoman vahingonaiheuttajan tahallisestakin teosta jää usein muiden maksettavaksi vähintäänkin siltä osin kuin kiinteistövakuutuksesta ei heru korvauksia. Tämä saattaa sotia yleistä oikeustajua vastaan.
Korkein oikeus arvioi tuoreessa ennakkoratkaisussaan (KKO 2024:64) osakkaan vuokralaisena toimineen osakeyhtiön vahingonkorvausvastuun perusteita. Kyseisessä tapauksessa osakeyhtiö oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalta asunnon käytettäväksi työntekijöidensä asumiseen. Asunnossa oleskelleet suomen kieltä taitamattomat henkilöt olivat käyttäneet viemäriä käyttökiellon aikana, mistä on aiheutunut vesivahinko kahdelle muulle huoneistolle. Korkein oikeus katsoi, että osakeyhtiön laiminlyönti varmistua asukkaiden tietoisuudesta ja ymmärryksestä viemäreiden käyttökieltoa koskien oli korvausvastuun perustavassa syy-yhteydessä vahinkoon. Näin ollen vuokralaisena toiminut osakeyhtiö oli tuottamuksellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa, jonka se on velvollinen korvaamaan. Perusteluissaan korkein oikeus totesi vahingonkorvausoikeutta koskevassa ratkaisukäytännössä olevan yleistä, että vahingon katsotaan olevan syy-yhteydessä useamman kuin yhden henkilön menettelyyn tai laiminlyöntiin silloinkin, kun henkilöt eivät ole toimineet yhdessä.
Tälle korkeimman oikeuden julkilausumalle periaatteelle tulisi mielestäni antaa nykyistä suurempi merkitys tuottamusarvioinnissa myös silloin, kun tarkastellaan osakkeenomistajan vastuuta vuokra-asunnossa aiheutuneesta vahingosta. Vuokranantajan huolellisuusvelvoitteen tulisi korostua erityisesti asunto-osakeyhtiöissä harjoitettavan majoitustoiminnan tai lyhytvuokrauksen yhteydessä. Vireillä olevassa asunto-osakeyhtiölain osittaisuudistuksessa vastuukysymysten uudelleenarviointi on aiheeseen liittyvien epäkohtien lieventämiseksi vähintäänkin tarpeellista.
Katriina Sarekoski
lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa ry
