Vattenskada i en hyreslägenhet – vem är ansvarig?
Skador i hyreslägenheter väcker ofta frågor om ansvar. Vem ska reparera och vem ska betala om hyresgästen orsakar en skada – bostadsbolaget, hyresvärden eller hyresgästen själv? En vanlig uppfattning är att aktieägaren som hyresvärd är ansvarig för skador som orsakats av hyresgästen. Detta är dock inte fallet.
Ansvarsfrågan kan belysas med ett verkligt exempel. En aktieägares hyresgäst fick sitt hyresavtal uppsagt på grund av störningar och andra avtalsbrott under hyrestiden. Hyresgästen flyttade ut utan att göra en slutstädning. Hyresvärden anlitade en städfirma för en grundlig flyttstädning, så att lägenheten snabbt kunde göras redo för en ny hyresgäst. När städaren spolade vatten i badrummet visade det sig att vattnet inte rann ner i avloppet, eftersom en del av avloppsröret under underskåpet saknades. Vatten rann ner i konstruktionerna under skåpet. Frågan blev: Vem ska reparera skadorna och vem ska betala räkningen?
Ansvarsfördelningen vid vattenskador regleras enligt bostadsaktiebolagslagen och dess bestämmelser om underhållsansvar, oavsett vem som orsakat skadan. Bostadsbolaget är ansvarigt för underhåll av konstruktioner, isolering och grundläggande system som avloppsrör. I detta fall skulle bostadsbolaget reparera avloppsröret och även åtgärda de fuktskador som uppstått i konstruktionerna. Dessutom ansvarade bolaget för att återställa ytmaterial och fasta inventarier i badrummet till bolagets grundnivå, eftersom dessa skadades på grund av att avloppsröret saknades.
Enligt ansvarsfördelningen behövde aktieägaren i detta fall inte stå för några reparationer, utan ansvaret låg helt på bostadsbolaget. Bolagets ledning övervägde dock om reparationskostnaderna ändå kunde faktureras aktieägaren.
Bostadsaktiebolagslagen föreskriver inte att aktieägaren är ansvarig för skador som orsakats av hyresgästen. Aktieägaren ansvarar endast för sina egna handlingar, inte hyresgästens. Hyresvärden skulle endast vara skyldig att ersätta reparationskostnaderna om denne själv agerat vårdslöst eller underlåtit sina skyldigheter och därigenom bidragit till att skadan uppstod eller förvärrades. En minimikrav för hyresvärdens aktsamhet är att kontrollera lägenhetens skick och underhållsbehov åtminstone ytligt vid byte av hyresgäst.
Enligt rättspraxis har det exempelvis ansetts att en icke plomberad tvättmaskinsanslutning borde ha upptäckts vid en sådan inspektion, och när detta försummats ansågs aktieägaren ersättningsskyldig för reparationskostnaderna. I ett annat rättsfall ansågs det dock att en avlägsnad tätning på en översvämningsrör i köksavloppet inte behövde upptäckas vid inspektionen, och bostadsbolagets krav på skadestånd avslogs.
I fallet med vattenskadan i wc skulle aktieägarens eventuella skadeståndsansvar ytterst avgöras i domstol baserat på bevisning kring om aktieägaren inspekterade lägenheten efter hyresgästens utflyttning och om bristen i avloppsröret borde ha upptäckts vid en sådan inspektion. Här finns en betydande osäkerhet i bevisningen, även om hyresvärdens skadeståndsansvar inte helt kan uteslutas.
Diskussionen med bolagets representant fortsatte om hyresgästens ansvar. Aktieägarens hyresgäst är skyldig att ersätta bostadsbolaget för skador som orsakats avsiktligt eller genom vårdslöshet. Eftersom ansvaret ligger utanför avtalsförhållandet har bostadsbolaget bevisbördan. Bolaget måste visa att det var just denna utflyttade hyresgäst som avlägsnade en del av avloppsröret och att det finns ett orsakssamband mellan handlingen och skadan. Om hyresgästen inte är samarbetsvillig och det finns skäl att misstänka avsiktlig skadegörelse, bör bostadsbolaget överväga att polisanmäla händelsen. Ett annat alternativ är att väcka skadeståndstalan mot hyresgästen i tingsrätten. Vid sådana överväganden och bevisbedömningar kan bolagets ledning frustreras av vetskapen om hyresgästens bristande betalningsförmåga.
Som sista alternativ diskuterades städfirmans möjliga ansvar. Det kan dock inte rimligen krävas att städaren kontrollerar avloppsrörens skick innan vatten används. Delansvar skulle möjligtvis kunna uppstå om vatten tydligt flödade över golvet och städaren ändå fortsatte spola. Även här skulle bevisbördan ligga på bostadsbolaget.
Slutsatsen kan kännas orättvis ur andra aktieägares perspektiv. Notan för en medellös skadevållares avsiktliga handlingar lämnas ofta till övriga att betala, åtminstone i den mån fastighetsförsäkringen inte täcker kostnaderna. Detta strider mot den allmänna rättskänslan.
Högsta domstolen prövade nyligen i ett prejudikat (HD 2024:64) grunderna för en aktieägares hyresgästs skadeståndsansvar. I fallet hade ett aktiebolag hyrt en lägenhet av en bostadsaktieägare för sina anställdas boende. De boende, som inte talade finska, använde avloppet trots ett användningsförbud, vilket ledde till vattenskador i två andra lägenheter. Högsta domstolen fann att bolagets underlåtenhet att säkerställa att de boende förstod användningsförbudet stod i ett orsakssamband med skadan.
Enligt min mening borde denna princip ges större vikt vid bedömningen av aktieägarens ansvar för skador i hyreslägenheter. Hyresvärdens aktsamhetsplikt bör framhävas särskilt vid korttidsuthyrning eller annan boendeverksamhet i bostadsaktiebolag. I den pågående partiella reformen av bostadsaktiebolagslagen är det nödvändigt att omvärdera ansvarsfrågorna för att minska de relaterade problemen.
Katriina Sarekoski
Jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa
