Upptäcktes det en smygrenovering av en aktieägare i ert husbolag?
Ibland händer det i mitt arbete att ett husbolags styrelse och disponent behöver råd när det i efterskott kommer fram att en aktieägare har renoverat i sin lägenhet ”i smyg” utan att på förhand meddela bolaget om det skriftligen på det sätt lagen kräver. Typiskt handlar det om badrumsrenoveringar eller till exempel att man bygger en bastu i ett tidigare torrt utrymme. Ibland har aktieägaren kunnat gå längre än så och renoveringen sträcker sig utan bolagets tillstånd in på ett område som aktieägaren inte besitter, ofta ett gårdsområde denne använder. Hur ska bolaget agera och vad blir följderna av en sådan egenmäktig ”smygrenovering” som aktieägaren gjort?
När en ”smygrenovering” upptäcks ska aktieägaren omedelbart uppmanas att lämna en skriftlig anmälan om ändringsarbetet till bolaget. Aktieägaren ska i efterhand skriftligt klargöra för bolaget hur renoveringen har utförts. Utifrån anmälan ska bolaget kunna försäkra sig om att renoveringen har gjorts enligt god byggnadssed och att den inte orsakar olägenheter eller skada, även om övervakningen i efterhand kan vara omöjlig att genomföra fullständigt. Aktieägaren ska vidta behövliga åtgärder för att uppfylla de villkor som bolaget eventuellt ställer i efterhand. Aktieägaren ansvarar för de uppkomna kostnaderna. Om aktieägarens renovering dessutom har krävt bygglov eller åtgärdstillstånd av en myndighet ska bolaget ansöka om lov eller tillstånd i efterhand på aktieägarens bekostnad.
Bolaget kan påskynda renoveringsanmälan genom att klargöra vilka de eventuella följderna blir för aktieägaren av dennes egenmäktiga renovering.
Vid renoveringar av aktieägare är vissa rättsverkningar i bostadsaktiebolagslagen kopplade till husbolagets övervakning. Avsaknaden av möjlighet till kontroll kan för det första utvidga aktieägarens underhållsansvar jämfört med en situation där aktieägaren har agerat i enlighet med lagen. Bolaget svarar enligt lagen endast för sådana installationer som en aktieägare gjort eller låtit göra och som motsvarar en åtgärd som bolaget vidtagit eller påtagit sig ansvaret för och vars genomförande bolaget har kunnat övervaka. När det till exempel handlar om en badrumsrenovering som inte har anmälts kan det leda till att aktieägaren bär ansvaret för underhållet av vattenisoleringen enligt bolagets normala standard, vilket annars hör till bolagets underhållsansvar.
En annan ofördelaktig följd för aktieägaren hör ihop med den så kallade gottgörelsen. Aktieägaren kan vara berättigad till gottgörelse på grund av ett renoverat badrum till exempel i samband med ett stambyte i bolaget om motsvarande arbete redan har utförts i lägenheten av aktieägaren eller dennes föregångare. En förutsättning för att få gottgörelse, det vill säga en nedsatt betalningsandel, är dock att aktieägarens renovering har anmälts till bolaget och bolaget har haft möjlighet att övervaka den.
Det följer sannolikt också trubbel av en renovering som gjorts i smyg när aktieägaren tänker sälja sin lägenhet. Om renoveringen inte har anmälts till bolaget har bolaget inte kunnat anteckna renoveringen i renoveringsregistret över lägenheterna. Då inkluderas det inte heller information om renoveringen i disponentintyget som aktieägaren får. I sådana fall kan det uppstå tvister om bostadsköpet eller det kan på grund av oklarheterna inte alls bli av.
Aktieägaren ansvarar också för eventuella skador av egenmäktigt utförd renovering. Ansvaret skärps av lagens bestämmelse om så kallad oaktsamhetspresumtion: Om en aktieägare orsakar skada genom överträdelse av bestämmelserna i bostadsaktiebolagslagen eller i bolagsordningen om underhållsansvaret eller ändringsarbeten anses skadan ha orsakats genom oaktsamhet om inte aktieägaren visar att han eller hon har handlat omsorgsfullt. Det är ganska svårt att visa att man handlat omsorgsfullt om man har underlåtit att lämna den renoveringsanmälan som lagen förutsätter.
I vissa fall kan bolaget till och med ha rätt att kräva att aktieägaren avlägsnar ändringarna och återställer utrymmet i det skick det var före renoveringen. I rättspraxis förekommer det fall som lett till skyldighet att återställa i tidigare skick närmast när aktieägarens ändringsarbete har sträckt sig utanför det område aktieägaren besitter. På talan av bolaget har en aktieägare till exempel ålagts att på egen bekostnad återställa en flyttad ytterdörr till sin tidigare plats samt att avlägsna ett eluttag som installerats på ytterväggen till bolagets byggnad. Också inglasningen av en farstukvist till en radhuslägenhet och en glasfiberbassäng på den bakgård aktieägaren utnyttjar har ägaren varit tvungen att avlägsna på krav av bolaget.
I vissa undantagssituationer kan det också komma i fråga att ta lägenheten i bolagets besittning. Om ”smygrenoveringen” har lett till att lägenhetens konstruktioner, utrustning eller ytor har skadats kan det tolkas som vanvård av lägenheten. Förutsättningen är en konkret olägenhet för bolaget eller en annan aktieägare.
Sammanfattningsvis kan det konstateras att det verkligen gagnar varje aktieägare att anmäla sina renoveringar på behörigt sätt till bolaget. Bolaget kan bidra till detta genom att ge aktieägarna tillräckliga anvisningar.
Katriina Sarekoski
jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa ry
