Tulvavahingot taloyhtiöiden riskinä?
Tulvavahingot ja niihin liittyvät vastuukysymykset voivat äkkiseltään kuulostaa triviaalitiedolta, mutta erityisesti tulvariskialueilla sijaitsevien taloyhtiöiden hallitusten on syytä varautua tilanteisiin ennakollisesti. Ilmastonmuutoksen vaikutukset, kuten merenpinnan nousu ja rankkasateet, yhdistettynä tiiviiseen kaupunkirakenteeseen muuttavat jatkuvasti olosuhteita niin, että tulvariskit lisääntyvät rakentamisen aikaisesta ajankohdasta. Veden ulottuessa asuinkortteliin asti, voivat vauriot olla mittavat.
Valtiollisesta korvaamisesta vakuutuksiin
Vuoden 2014 alkuun asti tulvien aiheuttamia rakennusvahinkoja korvattiin valtion varoista. Tämän jälkeen tulvavahinkoja on korvattu lähtökohtaisesti vain vapaaehtoisesti otettavista vakuutuksista.
Vakuutuspohjainen korvausjärjestelmä ei kuitenkaan ole ongelmaton. Suomessa on havaittu esimerkiksi olevan jo sellaisia riskialueita, joita ei voida tulvariskin vuoksi vakuuttaa. Myös vakuutuksen kattavuutta on toisinaan pidetty puutteellisena. Jotta vahinko korvataan vakuutuksesta, tulee tulvan aiheuttaman vedenpinnan nousun olla poikkeuksellinen. Poikkeukselliseksi se katsotaan vakuutusehtojen mukaan pääsääntöisesti silloin, kun vedenkorkeuden esiintymistodennäköisyys on kerran 50 vuodessa tai harvemmin. Lisäksi vakuutuskorvauksen saaminen edellyttää, että tiettyjä varautumisohjeita on noudatettu.
Täten tulvavahinkojen on katsottu olevan huonosti korvattavia. Olosuhteiden muuttuessa tietyistä alueista voi tulla erittäin kalliita vakuuttaa tai pahimmillaan vakuutuskelvottomia.
Vastuullista tahoa vaikea osoittaa
Vakuutuksen puuttuessa tai kielteisen korvauspäätöksen saavuttua, voi vastuullista tahoa olla vaikea osoittaa. Arvioitavaksi voi tulla muun muassa se, onko kunta huomioinut tulvariskin kaavoituksessa, onko viranomainen menetellyt lainmukaisesti rakennuslupaa myöntäessään, onko rakennuttaja noudattanut rakentamismääräyksiä, onko tulvasuojelutoimia laiminlyöty, onko tulva johtunut padon tai penkereen virheellisestä rakentamisesta tai olisiko kiinteistönomistajan tullut itse ennakoida vahinko. Vastuun realisoituminen on epätodennäköistä jo siitäkin syystä, että toimia tarkastellaan päätöksentekoajankohtana voimassa olleiden säännösten ja tietämyksen pohjalta ja vastuut vanhenevat tietyn ajan kuluessa. Esimerkit osoittavat, että nykysääntelyn puitteissa loppulaskun maksaja on pääsääntöisesti kiinteistönomistaja itse.
Varaudu ennakollisesti
Koska sääntely on epähajanaista ja oikeudellinen vastuu epäselvä, tulisi taloyhtiön pyrkiä varautumaan tulvavahinkoihin ensisijaisesti riittävän kattavan vakuutusturvan kautta. Tulvariskeistä puhuminen ei asiantuntijoiden mukaan ole turhaa pelottelua vaan asia, johon erityisesti riskialueilla sijaitsevien kiinteistönomistajan on syytä varautua.
Sen sijaan erillisen kirjoituksensa laajuinen kysymys on, kuuluuko kiinteistönomistajan vastata tulvavahingoista. Kun päärooli tulvariskeihin varautumisesta on maankäytön suunnittelun kautta julkissektorilla, voi tuntua nurinkuriselta, että riskin realisoituessa vastuun kantaa yksittäinen kiinteistönomistaja. Yleisen ajattelutavan mukaan korvausvastuun tulisi kannustaa samoja tahoja, joiden käsissä myös ennakollinen varautuminen ja riskien minimointi on.
Niin tai näin – taloyhtiöiden hallitusten tietoisuutta asiasta on lisättävä, jotta jokainen yhtiö voi arvioida oman yhtiönsä riskit ja varautua tarvittaessa asiaan ennakollisesti.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Sanni Nuutinen.
