Tarkkana vuositarkastusten kanssa – Uudistalon rakennusvirhevastuu ja virheilmoitukset taloyhtiössä

Perustajaosakas eli perustajaurakoitsija on yleensä rakennusyhtiö, joka ostaa tai vuokraa tontin, rakentaa sille rakennuksen tai rakennuksia ja perustaa uuden asunto-osakeyhtiön hallinnoimaan näitä rakennuksia.

Viime vuosien vauhdikkaalla rakentamisella on ollut seurauksensa, ja rakennusvirheitä havaitaan yhä enemmän. Taloyhtiöiden onkin nykyisin syytä olla erityisen tarkkana ja pitää huolta, että kaikki uuden rakennuksen virheet ja puutteet ilmoitetaan ajoissa.

Taloyhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevan asunnon myyjä eli yleensä perustajaosakas on velvollinen järjestämään vuositarkastuksen, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on ns. takuutarkastus, jossa on tarkoitus todeta kerralla kaikki siihen mennessä ilmenneet virheet. Takuuaikana vallitsee virheolettama. Se tarkoittaa takuuaikana myyjällä olevaa näyttötaakkaa siitä, että kyseessä ei ole virhe.

Vuositarkastus tehtävä määräajassa

Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Vuositarkastus voi koostua yhdestä tai useammasta tarkastustilaisuudesta ja se voidaan järjestää esimerkiksi siten, että ensin tarkastetaan erikseen jokainen huoneisto ja sen jälkeen järjestetään yhteinen tilaisuus, jossa kirjataan yhtiön yhteisiä tiloja ja alueita koskevat huomautukset. Vuositarkastus voidaan järjestää myös siten, että ostaja ilmoittaa ennen varsinaista tarkastusta myyjälle havaitsemansa virheet, minkä jälkeen myyjällä on mahdollisuus tarkastaa ilmoitetut seikat.

Käynti yksittäisessä asunnossa ei ole kuitenkaan tarpeen, jos myyjä on saanut tietoonsa ostajan ilmoittamat virheet. Tällöin pelkkä asiantilan tai ilmoitettujen virheiden kirjaaminen vuositarkastuksen pöytäkirjaan riittää (HE 14/1994).

Taloyhtiöllä vastuu yhteisten tilojen vuositarkastuksesta

Taloyhtiön hallitus vastaa taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvien yhtiön yhteisten tilojen kuten rappukäytävien, julkisivun ja piha-alueiden tarkastamisesta ja virheisiin vetoamisesta. Taloyhtiön hallituksen/isännöitsijän on syytä valmistautua vuositarkastukseen teettämällä esim. insinööritoimistolla vuositarkastuksen ennakkotarkastus, jonka raportti otetaan liitteeksi vuositarkastuksen pöytäkirjaan.

Vuositarkastusta ei ole syytä tehdä hutiloiden, koska myyjä ei ole vastuussa myöhemmin sellaisista virheistä, jotka olisi pitänyt huomata ja reklamoida vuositarkastukseen mennessä. Vuositarkastuksen toimittaminen ei kuitenkaan merkitse sitä, että, myyjä aina vapautuisi vuositarkastuksen jälkeen paljastuvien virheiden osalta tai että vastuu tällaisista virheistä olisi lievempi kuin ennen vuositarkastusta tai sen yhteydessä havaittavista virheistä.

Asuntokauppalain mukaan ostaja/taloyhtiö voi nimittäin tehdä rakennuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden vuoksi reklamaatioita takuuajan jälkeen vastaavasti kuin ennen takuuaikaa, kunhan ne tehdään kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne on havaittu tai ne olisi pitänyt havaita ja kunhan reklamaatio esitetään ennen 10   vuoden vanhentumisajan päättymistä.

Vaatimuksen esittäjällä on kuitenkin vuositarkastuksen jälkeen kuitenkin näyttötaakka siitä, että kyse on asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta virheestä ja siitä, että sitä ei ole täytynyt havaita ja ilmoittaa aikaisemmin.

Kirjallinen reklamointi suositeltavaa

Reklamaatiolle ei ole laissa säädetty muotomääräystä. Reklamaatio on kuitenkin syytä tehdä kirjallisesti tai muulla myöhemmin todistettavissa olevalla tavalla. Reklamaation tulisi olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Reklamaatiosta tulee ilmoittaa mikä virhe kaupan kohteessa on, ja miten se ilmenee. Lisäksi reklamaatiossa tulee esittää vaatimus, jota virheen perusteella vaaditaan (esimerkiksi virheen korjaus- ja tai vahingonkorvausvaatimus).

Joskus on tilanne, että perustaosakas reklamaation tekemisen jälkeen kuitenkin viivyttelee korjauksiin ryhtymisessä tai virheen korjauksen vaatiminen syystä tai toisesta reklamaation jälkeen unohtuu pitkäksikin aikaa.

Virhevastuun vanhentuminen on katkaistava kolmen vuoden välein. Muuten virhevastuu lakkaa vanhentumisen vuoksi. Vanhentumisen katkaisemisella tarkoitetaan yksinkertaistaen sitä, että velan olemassaolosta muistutetaan todistettavissa olevalla tavalla. Kun velan vanhentuminen katkaistaan, kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua alusta. Myös uusi vanhentumisaika voidaan katkaista.

Simo Vihemäki
Lakimies, OTM
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Kiinteistöliitto Uusimaa