Taloyhtiö – reklamoi ajoissa
Elämme yhä korjausrakentamisbuumin aikaa. Monessa taloyhtiössä on tälläkin hetkellä suunnitteilla tai käynnissä erilaisia korjaushankkeita. Vaikka urakka olisi suunniteltu ja valmisteltu huolellisesti, kaikki ei välttämättä mene aina niin kuin Strömsössä. Miten taloyhtiön tulee toimia, jos urakkasuorituksessa havaitaan urakan vastaanoton jälkeen virheitä tai puutteita? Entä mikä ero on urakoitsijan takuuaikaisella ja takuuajan jälkeisellä vastuulla?
Taloyhtiön ja urakoitsijan välisessä urakkasopimuksessa on usein viitattu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998). YSE-ehdoissa on määräyksiä urakoitsijan takuuajan vastuusta ja takuuajan jälkeisestä vastuusta. Urakoitsijan takuuaika on YSE-ehtojen mukaan kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole toisin sovittu. Takuuaika alkaa urakkakohteen vastaanottotarkastuksesta. Ellei vastaanottotarkastusta ole pidetty, lasketaan takuuaika alkavaksi kohteen käyttöönotosta.
Takuuaikana urakoitsija vastaa urakkasuorituksensa sopimuksenmukaisuudesta. Urakoitsijalla on velvollisuus korjata kustannuksellaan urakkasuorituksessaan takuuaikana ilmenneet virheet ja puutteet. Takuuaikana urakoitsijan on vastuusta vapautuakseen osoitettava, ettei virhe tai puute johdu urakoitsijan vastuulle kuuluvasta seikasta. Näyttötaakka on siis takuuaikana urakoitsijalla. Taloyhtiön kannattaakin jo takuuaikana seurata tarkasti urakkakohteen sopimuksenmukaisuutta. Näin taloyhtiö ehtii ilmoittaa havaitsemansa virheet ja puutteet urakoitsijalle ajoissa ja vedota urakoitsijan takuuvastuuseen.
Jos virheitä havaitaan, tulee niistä reklamoida urakoitsijaa viipymättä. Reklamaatio on syytä tehdä aina kirjallisesti ja siinä tulisi kuvata virhe tai puute, josta reklamoidaan. Samoin reklamaatiossa tulisi esittää vaatimukset virheen johdosta tai varaus niiden esittämiseen myöhemmin. Reklamaatio on suositeltavaa toimittaa urakoitsijalle todisteellisesti, etenkin jos epäillään urakoitsijan pakoilevan reklamaatiota.
Vaikka YSE-ehdoissa ei ole nimenomaista määräaikaa reklamaation tekemiselle, reklamaatio on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta. Jos taloyhtiö ei reklamoi urakoitsijaa kohtuullisessa ajassa, voi taloyhtiön passiivisuus johtaa oikeudenmenetykseen. Taloyhtiö ei voi enää myöhemmin vedota virheeseen eikä vaatia urakkasopimuksen mukaisia seuraamuksia virheen perusteella.
Valitettavan usein olen lakineuvonnassamme törmännyt siihen, että taloyhtiö on kyllä havainnut virheen, mutta syystä tai toisesta jättänyt reklamaation tekemisen myöhemmäksi. Taloyhtiö saattaa olla siinä käsityksessä, että urakoitsijahan vastaa suorituksestaan kymmenen vuoden ajan. Vaikka urakoitsijan kokonaisvastuuaika onkin 10 vuotta, mahdollisuus esittää vaatimuksia virheen johdosta voidaan menettää, ellei virheestä reklamoida ajoissa. Tehty reklamaatio on myös uusittava vähintään kolmen vuoden välein, jotta asia ei vanhentuisi.
On huomattava, että takuuajan jälkeen urakoitsijan vastuu on YSE-ehtojen mukaan selvästi rajoitetumpi kuin takuuaikana. Taloyhtiön kannalta olennainen ero liittyy näyttötaakan kääntymiseen. Jotta urakoitsija saataisiin vastuuseen takuuajan jälkeen ilmenevästä virheestä, on tilaajan eli taloyhtiön osoitettava urakoitsijan vastuulle kuuluva virhe ja se, ettei virhettä ole voitu havaita vastaanotto- tai takuutarkastuksessa. Taloyhtiön on myös osoitettava, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Tämä voi käytännössä olla vaikeaa.
Takuuajan jälkeenkin ilmenevistä virheistä tulee reklamoida urakoitsijaa kohtuullisessa ajassa ja tarpeen mukaan uusia reklamaatio vähintään kolmen vuoden välein. Reklamaatio on kuitenkin esitettävä urakoitsijalle viimeistään ennen kuin kohteen vastaanotosta (tai käyttöönotosta, jos vastaanottotarkastusta ei ole pidetty) on kulunut 10 vuotta.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Heidi Vitikainen.
