Om övertagande av besittning och delgivning utomlands – Utmaningar med delgivning utomlands
Vår rådgivning får regelbundet frågor om övertagande av besittning av en bostadsrättslägenhet. Processen för övertagande av besittning är noggrant reglerad i bostadsaktiebolagslagen. Det är därför viktigt att bostadsbolaget följer de formella krav som gäller för övertagande, så att bolagets beslut och åtgärder är giltiga och processen kan slutföras effektivt. Bland annat måste bolaget se till att varningen om övertagande och bolagsstämmans beslut om övertagande delges enligt reglerna för stämning eller på annat sätt som kan styrkas. Varningen och beslutet ska delges bostadsrättshavaren samt eventuell hyresgäst eller annan person som har nyttjanderätt till lägenheten. Enligt lagen ska bolagsstämmans beslut om övertagande delges inom 60 dagar från beslutet, annars är beslutet ogiltigt.
Delgivningar har ibland varit problematiska när aktieägaren bor utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES), till exempel i Ryssland, där det i praktiken har varit omöjligt att delge varning och beslut om övertagande under rådande förhållanden. Att delge beslutet inom 60 dagar från bolagsstämmans beslut har också ofta visat sig vara för kort tid när delgivningar ska skickas utomlands. Om tidsfristen överskrids blir bolagsstämmans beslut om övertagande ogiltigt och kan inte verkställas.
Lagändring
Dessa problem fick en lösning genom en lagändring som trädde i kraft förra sommaren. I fortsättningen kan bostadsbolaget som sista utväg delge varningen om övertagande och beslutet genom att publicera dem i officiella tidningen, om aktieägaren, hyresgästen eller annan nyttjanderättshavare som vistas utanför EES och vars adress bolaget har, inte kan nås på annat sätt. Dessutom ska en underrättelse om detta skickas till den aktuella lägenheten. Om bolaget har den berörda personens e-postadress, ska informationen även skickas dit.
Före bostadsbolaget kan använda denna metod, måste det ha försökt delge varningen eller beslutet enligt reglerna för stämning. I praktiken måste bolaget först anlita en stämningsman för delgivningen. Om det visar sig att delgivning utanför EES inte är möjlig, kan stämningsmannen utfärda ett hinderbevis. Först därefter kan bostadsbolaget delge varningen eller beslutet genom officiella tidningen.
En annan lagändring rör tidsfristen för delgivning av övertagandebeslutet. Det är inte längre nödvändigt att delge beslutet till personer utomlands inom 60 dagar, utan det räcker att delgivningsförsöket inleds inom denna tidsperiod. Delgivning till en aktieägare, hyresgäst eller annan nyttjanderättshavare som vistas utomlands ska ske enligt reglerna för stämning.
En tredje ändring i lagen gäller delgivningsförfarandet för verkställighet av vräkningsbeslut. Domstolen kan delge stämningen genom kungörelse om det gäller ett vräkningsärende för övertagande av besittning och aktieägaren vistas utanför EES, om delgivning på annat sätt inte är möjlig.
Sammanfattning
Vid ärenden som rör övertagande av besittning bör bostadsbolaget säkerställa att alla steg i processen följs korrekt, för att undvika ogiltiga beslut och problem i processen. Vid delgivningar som gäller övertagande behöver bostadsbolaget ofta anlita en stämningsman, särskilt när det gäller delgivningar till utlandet. Tack vare lagändringen bör en aktieägares vistelse utomlands inte längre utgöra ett hinder för ett övertagande av besittning.
Heidi Nordström
Jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa
