Mikä on tavanomaista?
Mia Pujals, johtava lakimies
Kysymyksellä on keskeinen merkitys taloyhtiön päätöksenteossa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön uudistushankkeesta voidaan päättää yhtiökokouksessa enemmistöllä vain, jos kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Jos uudistus ei ole tavanomainen, vaatii päätös jokaisen sellaisen osakkaan suostumuksen, joka maksaa vastiketta uudistuksen kustannuksiin.
Vaatimus tavanomaisuudesta koskee vain uudistuksia, ei sen sijaan kunnossapitotoimia. Uudistuksia ovat lähtökohtaisesti kaikki sellaiset taloyhtiön toimet, joilla kiinteistöä ja rakennusta parannetaan ja toimenpiteiden seurauksena kohteen laatutaso olennaisesti nousee. Lainsäätäjä luokittelee kuitenkin kunnossapidoksi sellaiset uudistustoimet, joissa tason parannus on seurausta esim. rakentamista koskevista pakottavista määräyksistä.
Mikä sitten on tavanomaista? Suomen kielitoimiston sanakirja määrittelee tavanomaisen tavalliseksi, normaaliksi ja tavanmukaiseksi. Asunto-osakeyhtiölaki ei anna suoraan vastausta kysymykseen. Tavanomaisuudessa arvioidaan asuinkiinteistöjen tasoa ja rakentamista yleisesti, mutta myös ympäröivää yhteiskuntaa ja sen kehitystä. Tavanomaista onkin usein se, mitä voidaan pitää asuinkiinteistössä tavanomaisena, tavallisena ja normaalina. Apuna voidaan käyttää uudistuotannon ja rakentamisen määräyksiä sekä alueen ja paikkakunnan tasoa. Tavanomaisuus voi siis myös olla alue- tai paikkakuntakohtaista.
Tavanomaisuus elää ja muuttuu ajan kuluessa. Se, mikä vuosikymmeniä sitten ei vielä ollut tavanomaista, voi sitä olla tänä päivänä. Hyvä esimerkki tästä on internet-tekniikka ja tietoliikenne ylipäätään. Kun viisitoista vuotta sitten nettiyhteys oli harvinaisuus, tänä päivänä se kulkee lähes jokaisen mukana taskussa puhelimessa.
Tulkintalinjauksissamme on vuosien varrella tavanomaisuutta jouduttu miettimään useasti. Muutamana esimerkkinä mainittakoon parvekelasitukset, taloyhtiön laajakaistaliittymät ja hissien rakentaminen. Viimeisimpänä tulkintalinjauksia on muodostettu pohdittaessa kaukokylmän, Smart-postin ja sähköajoneuvojen latauspisteiden toteuttamista taloyhtiössä.
Tavanomaisuuden arvioinnissa tasapainoilemme yhteiskunnan ja teknisen kehityksen sekä toisaalta yksityisen ihmisen suojan ja itsemääräämisoikeuden välimaastossa. Kysymys on siitä, minkälaisiin hankkeisiin taloyhtiö voi periä osakkailta vastiketta yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen nojalla. Kun kyse ei ole enää kiinteistön ja rakennuksen välttämättömästä korjaamisesta ja kunnossapidosta, vaan tason nostamisesta ja uudesta tekniikasta, kustannukset ovat usein korkeat ja hankkeen kokevat tarpeelliseksi vain osa osakkaista. Kyse saattaa olla myös uudenlaisesta palvelusta, jonka kiinnostavuus taloyhtiössä vaihtelee.
Maailma taloyhtiöiden ympärillä muuttuu kovaa vauhtia. Tulkintalinjauksissamme pyrimme pysymään tämän muutoksen mukana. Se vaatii paitsi pykälien tuntemusta, myös tervettä maalaisjärkeä.
Kirjoittaja Mia Pujals on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, VT.
