Korvausvastuu osakkaan vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta

Taloyhtiöissä törmätään toisinaan tilanteisiin, joissa osakkaan vuokralainen on aiheuttanut taloyhtiölle vahinkoa. Taloyhtiöt pyrkivät näissä tilanteissa joskus etenemään helpoimman kautta ja vaativat korvausta huoneistonsa vuokranneelta osakkaalta. Voimassa olevan oikeuden mukaan osakas ei kuitenkaan pääsääntöisesti vastaa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, vaan korvausta tulee lähtökohtaisesti vaatia suoraan vahingon aiheuttaneelta vuokralaiselta.

Osakkaan korvausvastuu huoneiston vuokraamiseen liittyen edellyttää lain mukaan, että osakas on itse toiminut huolimattomasti ja normien vastaisesti. Osakas saa lain mukaan laittaa huoneistonsa vuokralle, ellei vuokraamista ole poikkeuksellisesti yhtiöjärjestyksessä kielletty. Korvausvastuuta ei voi yleensä syntyä siitä, että huoneisto on vuokrattu ”huonolle vuokralaiselle” tai siitä, että vuokralaiselta puuttuu kotivakuutus. Jos vuokralainen esim. rikkoo ulko-oven tai aiheuttaa vesivahingon nukahtamalla suihkuun, on taloyhtiön lähes poikkeuksetta vaadittava korvausta suoraan vuokralaiselta. Taloyhtiön on tällöin yleensä kyettävä riittävän uskottavasti osoittamaan, että vuokralainen on huolimattomuudellaan aiheuttanut vahingon.

Korvauksen vaatiminen osakkaan vuokralaiselta saattaa tuntua hankalalta, sillä taloyhtiön ja vuokralaisen välillä ei yleensä ole sopimusta tai muuta suoraa oikeussuhdetta, johon voi vedota. Tilanne ei kuitenkaan yleensä ole niin toivoton kuin miltä se aluksi näyttää, ja taloyhtiöt ovatkin lukuisia kertoja onnistuneet saattamaan korvauksen vuokralaiselta, vaikka tilanne on aluksi vaikuttanut hankalalta.

Korvausvastuu määriteltiin poissulkumenetelmällä

Helsingin käräjäoikeus ratkaisi vuonna 2018 tapauksen, jossa osakkaan vuokralle antamassa asunnossa oli sattunut laaja vesivahinko, kun vettä oli vuotanut kylpyhuoneen edustalla lattiarakenteiden läpi. Vuokralainen oli kiistänyt vastuunsa ja väittänyt, että vahinko oli saattanut aiheutua, kun pastakattila oli kaatunut vahingossa lattialle tai että allaskaapin hajulukko tai muu yhtiön vastuulle kuuluva putki oli saattanut vuotaa. Yhtiö pystyi kuitenkin asiantuntijaselvitysten ja
-lausuntojen avulla osoittamaan, ettei hajulukossa tai putkissa ollut vikaa, ja lattian läpi oli vuotanut niin paljon vettä, ettei se voinut olla peräisin vain pastakattilasta. Käräjäoikeus katsoi, että yhtiö oli poissulkumenetelmällä kyennyt osoittamaan, että ainoa varteenotettava vahingon aiheuttaja oli vuokralaisen huolimaton toiminta ja vuokralainen tuomittiin siten korvaamaan aiheutunut vahinko.

Meille puhelinneuvontaan tulee aina aika ajoin yhteydenottoja saman tyyppisistä tapauksista, joissa kaikki todisteet viittaavat siihen, että lattiakaivo on ollut tukossa tai sen päällä on ollut jotain, joka on estänyt veden valumisen viemäriin suihkun ollessa päällä (luultavasti on nukahdettu suihkuun), mutta vuokralainen tai osakas on jyrkästi kiistänyt olevansa vastuussa. Olemme kuulleet mitä erikoisempia selityksiä vahinkojen syntymiselle, mutta asukas ei aina edes vaivaudu tarjoamaan selitystä, vaan kiistää vain vastuunsa. Näissä tapauksissa korvausvaatimusten eteenpäin vieminen voi tuntua toivottomalta, kun varmoja todisteita tapahtumista ei ole, mutta hätä ei onneksi usein ole tämän näköinen.

Näyttövelvollisuus on esineen haltijalla eli huoneiston vuokranneella

Kuten pastakattilatapauksessa havaittiin, on asukkaan yleensä korvausvastuun välttääkseen kyettävä tarjoamaan jokin varteenotettava selitys sille, miten vesivahinko on aiheutunut ja miksi asukas ei ole siitä vastuussa. Asukkaalla, jolla on huoneisto hallinnassaan, on huomattavasti helpompi esittää näyttöä vahinkotapahtumista, kuin yhtiöllä, jonka edustajat pääsevät yleensä vain jälkikäteen tarkastelemaan aiheutuneita vahinkoja.

Näyttömahdollisuus on oikeudenkäynneissä voimassa oleva periaate, jonka mukaan sillä, jolla on esim. esine hallussaan, on esineen vahingoittuessa velvollisuus esittää näyttö siitä, ettei hän ole vastuussa esineen vahingoittumisesta. Esinettä halussaan pitävällä on siihen huomattavasti paremmat mahdollisuudet kuin henkilöllä, jolla ei ole esinettä halussaan. Siksi näyttövelvollisuus on esineen haltijalla, jos hän haluaa välttää korvausvastuun esineen vahingoittumisesta.

Jos taloyhtiö pystyy osoittamaan, ettei viemäreissä tai lattiakaivossa ole teknisesti mitään vikaa, on asukkaan tällöin ”suihkuun nukahtamis-” ja vastaavissa tapauksissa kyettävä esittämään uskottava näyttö siitä, ettei vahingon aiheutuminen ole asukkaan vastuulla. Jos taloyhtiössä tulee vastaan kuvatun kaltainen tapaus, jossa asukas vain kiistää vastuunsa, on suositeltavaa keskustella korvausvaatimuksesta ja sen kanssa etenemisestä asiantuntijan kanssa, esimerkiksi soittamalla puhelinneuvontaamme.

Osakkaan on toimittava huolellisesti ja normien mukaisesti

Kerroin tämän kirjoituksen alussa, ettei vuokranantajana oleva osakas yleensä vastaa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Poikkeustapauksissa osakas voi kuitenkin olla vastuussa vahingosta, mikäli hän itse on toiminut tuottamuksellisesti eli toiminut huolimattomasti ja normien vastaisesti. Tämän lisäksi edellytetään, että osakkaan moitittava toiminta tai laiminlyönti on riittävässä syy-yhteydessä aiheutuneeseen vahinkoon. Vaikka vuokranantajaosakkaan korvausvastuu vuokrahuoneistossa sattuneesta vahingosta on harvinaista, ei se kuitenkaan ole siis poissuljettua, kuten seuraavassa esiteltävä hovioikeuden ratkaisu osoittaa.

Vaasan hovioikeuden vuonna 2020 ratkaisemassa tapauksessa pois muuttanut vuokralainen oli poistanut asentamansa astianpesukoneen ja jättänyt astianpesukoneen poistoputken tulppaamatta. Uusi vuokralainen muutti sisään, eikä huoneistossa suoritettu alku- tai lopputarkastuksia vuokralaisten vaihdon yhteydessä. Uusi vuokralainen oli kuitenkin lähettänyt vuokranantajalle tekstiviestin ”kaikki on ok” ja vuokranantajaosakas oli tyytynyt siihen. Uusi vuokralainen ei asentanut omaa astianpesukonetta huoneistoon ja poistoputki jäi edelleen tulppaamatta. Uuden vuokralaisen jo asuessa hanassa ollut sulku oli päässyt hieman aukeamaan, jolloin vettä valui tulppaamattomasta poistoputkesta allaskaappiin ja siitä edelleen rakenteisiin aiheuttaen laajoja kosteusvaurioita.

Hovioikeus katsoi tuomiossaan, ettei vuokranantajaosakas ollut toiminut vuokralaisen vaihtuessa huolellisen vuokranantajan tavoin eikä ollut siten myöskään huolehtinut huoneistostaan huolellisesti niin kuin laki edellyttää. Hovioikeus katsoi, että vuokrahuoneiston perustarkastus vuokralaisen vaihtuessa on peruskäytäntö, ja sen laiminlyönti osoitti huolimattomuutta. Hovioikeus katsoi asiassa toteen näytetyksi, että jos perustarkastus olisi tehty, olisi poistoputken tulppaamattomuus havaittu, eikä vesivahinkoa olisi syntynyt. Hovioikeus tuomitsi siten osakkaan korvaamaan taloyhtiölle vesivahingon korjauskustannukset.

Kertauksen vuoksi on vielä hyvä toistaa, että taloyhtiön tulee kuitenkin yleensä vaatia korvausta suoraan vahingon aiheuttaneelta vuokralaiselta. Vuokranantajaosakas on harvoin vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, mutta poissuljettua se ei kuitenkaan ole. Mikäli vuokralaisen aiheuttaman vahingon korvausvastuu mietityttää, on suositeltavaa olla yhteydessä asiantuntijaan, esimerkiksi soittamalla puhelinneuvontaamme.

Niklas Lindberg
Lakimies, varatuomari
Kiinteistöliitto Uusimaa ry