Ilmalämpöpumpusta helpotusta kesän helteisiin
Kesä tekee tuloaan ja monella taloyhtiössä asuvalla saattaa olla mielessä ilmalämpöpumpun hankinta helpottamaan tulevan kesän helteitä. Siten nyt on oivallinen hetki kerrata ilmalämpöpumpun asentamiseen liittyvät juridiset yksityiskohdat.
Asunto-osakeyhtiössä ilmalämpöpumpun asentamisessa on kysymys aina osakkeenomistajan muutostyöstä. Koskaan osakkeenomistaja ei siten voi vain ryhtyä teettämään asennusta, vaan tämän tulee aina ensimmäisenä kääntyä taloyhtiön johdon, hallituksen tai isännöitsijän puoleen. Osakkeenomistajan muutostyöoikeudesta ja siinä noudatettavasta menettelystä on selkeät säännökset asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa.
Lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutostöitä osakashallinnassa olevissa tiloissa. Osakashallinnassa olevassa tilassa yhtiö voi kieltää ilmalämpöpumpun asentamisen vain, jos siitä aiheutuisi kohtuutonta haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Ensisijaisesti haitta tai vahinko tulee pyrkiä poistamaan muutostyön toteuttamiselle asetettavilla ehdoilla. Asennus voidaan kieltää, jos asetettavista ehdoista huolimatta asennuksesta aiheutuva haitta on kohtuuton verrattuna osakkaan asennuksesta saamaan hyötyyn.
Jos taas ilmalämpöpumpun asennus kohdistuu osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuolelle, yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, voi yhtiö vapaasti harkita haluaako se sallia vai kieltää muutostyön.
Mitkä tilat sitten ovat osakashallinnassa? Kysymykseen vastaamisessa ratkaisevia ovat yhtiöjärjestyksen määräykset. Osakashallinnassa ovat tilat, joihin osakkeet lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella tuottavat hallintaoikeuden. Siten osakashallinnassa on tyypillisesti ainakin asuinhuoneisto ja siihen kuuluva parveke. Jos huoneiston yhteydessä on maantasossa terassi tai piha-alue, ratkeaa niiden osakashallintaan kuuluminen yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella.
Ilmalämpöpumpussa on sisä- ja ulkoyksikkö. Sisäyksikkö asennetaan huoneistoon eli selkeästi osakashallinnassa olevaan tilaan. Ulkoyksikön asennuspaikka onkin ratkaiseva osakkaan muutostyöoikeuden näkökulmasta. Jos ulkoyksikkö asennetaan huoneistoon kuuluvalle parvekkeelle, on oikeuskäytännössä katsottu asennuksen olevan osakkaan muutostyöoikeuden piirissä (KKO 2021:32). Sen sijaan ulkoyksikön asentaminen muualle julkisivuun vaatii aina yhtiön luvan ja yhtiöllä on vapaa harkintavalta sen suhteen, sallitaanko vai kielletäänkö asennus. Siten ulkoyksikön sijoitus huoneiston yhteydessä olevalle maantasoiselle terassille tai piha-alueelle vaatii myös lähtökohtaisesti yhtiön luvan. Vain tapauskohtaisesti ja edellä mainittuun Korkeimman oikeuden ratkaisuun rinnastuvassa tilanteessa (esim. maantasoinen terassiparveke), voitaneen asennuksen katsoa olevan osakkaan muutostyöoikeuden piirissä. Yhtiön tulee selvittää myös mahdolliset viranomaislupavaatimukset asennukselle.
Yhteenvetona voidaan siis todeta, että osakashallinnassa olevassa tilassa, kuten huoneistossa ja siihen kuuluvalla parvekkeella, osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus ilmalämpöpumpun asentamiseen (ellei siitä aiheutuisi kohtuutonta haittaa tai vahinkoa). Sen sijaan yhtiön hallinnassa olevassa tilassa muutostyöoikeutta ei ole ja yhtiö voi vapaasti harkita sallintaanko asennus.
Kaikissa tilanteissa, myös ulkoyksikön sijoituksen kohdistuessa huoneistoparvekkeelle, tulee osakkaan tehdä asennuksesta kirjallinen muutostyöilmoitus yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Muutostyöilmoituksesta tulee käydä ilmi kaikki sellaiset seikat, joiden perusteella yhtiö voi varmistua, ettei muutostyöstä aiheudu haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Yhtiöllä tai toisella osakkaalla on oikeus asettaa muutostyölle ehtoja, joiden tarkoituksena tulee olla aiheutuvan haitan tai vahingon vähentäminen tai poistaminen. Muutostyöilmoituksesta tulee siten käydä ilmi ainakin asennettavan ilmalämpöpumpun tekniset tiedot, merkki ja malli, asennustyön suorittaja ja tämän pätevyydet, sisä- ja ulkoyksikön suunniteltu sijoituspaikka sekä kondenssivesien poisjohtamisen toteutus hallitusti.
Yhtiön johto käsittelee muutostyöilmoituksen ja antaa siihen osakkeenomistajalle vastauksen. Vasta tämän jälkeen osakkeenomistaja voi ryhtyä muutostyöhön.
Yhtiön suhtautuminen ilmalämpöpumpun asentamiseen ja yhtiön asettamat ehdot asennuksille voidaan viedä myös yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Erityisesti näin tulee menetellä tilanteessa, jossa asennus kohdistuu yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin eikä työ ole osakkaan muutostyöoikeuden piirissä. Yhtiökokous samalla linjaa sen, sallitaanko yhtiössä osakkaiden asentaa ilmalämpöpumppuja ja minkälaisin ehdoin. Sen sijaan asennuksen kohdistuessa huoneistoon kuuluvalle parvekkeelle, ei yhtiökokouskäsittely ole välttämätön, mutta mahdollinen. Tällöin tulee kuitenkin muistaa Korkeimman oikeuden asiassa tekemä ratkaisu ja se, että lähtökohtaisesti parvekkeelle tapahtuva ulkoyksikön sijoitus on osakkaan muutostyöoikeuden piirissä. Yhtiön päätöksenteossa on aina muistettava myös osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate. Yhtiön tulee lähtökohtaisesti sallia asennus vastaavin ehdoin kaikille osakkaille.
Ilmalämpöpumpun asentamisesta ja siihen liittyvistä ehdoista laaditaan usein sopimus yhtiön ja osakkaan välillä etenkin silloin kun asennus kohdistuu yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin. Sopimukseen kirjataan yhtiön asennukselle asettamat ehdot sekä osakkaan kunnossapito- ja kustannusvastuu. Osakkeenomistajan muutostöissä pääperiaate on, että muutostyöstä ei saa aiheutua yhtiölle eikä muille osakkaille kustannuksia. Siten osakkeenomistaja vastaa kaikista muutostyön toteutuksen kustannuksista sekä ilmalämpöpumpun kunnossapidosta ja sen kustannuksista tulevaisuudessa. Kunnossapitovastuusta on suositeltavaa ottaa määräys yhtiöjärjestykseen. Sopimus ei lähtökohtaisesti sido osakkeen uutta omistajaa, toisin kuin yhtiöjärjestyksen määräykset.
Kuten kaikissa muutostöissä yhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan ilmalämpöpumpun asennustyötä ja oikeus käyttää siinä asiantuntijaa. Osakkeenomistaja vastaa lain mukaan yhtiölle muutostyöprosessissa syntyneistä tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista.
Lisätietoja Suomen Kiinteistöliiton oppaasta https://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/ilmalampopumppu-ohje_
Mia Pujals
lakiasiainjohtaja
Kiinteistöliitto Uusimaa
