Husbolagets ansvar för fastighetens säkerhet är närmast strikt

När vintern närmar sig är det dags att påminna om bolagets skyldigheter i fråga om fastighetens vinterunderhåll. Husbolaget ansvarar i egenskap av ägare eller innehavare av fastigheten i princip för att det är säkert att vistas och röra sig på husbolagets tomt och i dess byggnader. Utöver bestämmelserna i bostadsaktiebolagslagen finns det skyldigheter i anslutning till underhåll och säkerhet bland annat i ordningslagen, räddningslagen och lagen om underhåll och renhållning av gator och vissa allmänna områden. För vinterunderhållets del betyder detta förutom att ordna snöröjning och plogning även tillräcklig halkbekämpning samt att ha koll på förekomsten av snö och is på taken och vid behov skotta bort den.

Husbolag har så kallad accentuerad aktsamhetsplikt för fastighetens säkerhet. I praktiken innebär det här att om någon till exempel halkar på is på fastighetens gård, är husbolaget i princip skadeståndsansvarig. Husbolaget befrias från ansvaret endast om det kan påvisa att det har förfarit så omsorgsfullt att skadan inte kunde ha undvikits med halkbekämpningsåtgärder eller annat motsvarande.

Skyldigheten att ordna adekvat vinterunderhåll åligger bolagets ledning. Styrelsen och disponenten ska se till att det har avtalats om hur uppgifterna ska skötas i underhållsavtalet i tillräckligt omfång och tillräckligt noggrant samt i praktiken även övervaka att uppgifterna sköts.

I synnerhet i små husbolag kan man ha kommit överens om at
t sköta vinterunderhållet på talko. Det är ett användbart sätt att sköta skyldigheter, förutsatt att man minns att talkoarbete grundar sig på frivillighet och att ingen kan tvingas att skotta snö. Om det förefaller att arrangemanget inte fungerar i praktiken bör man sluta med talkoarbetena och överföra skötseln av skyldigheterna till ett externt företag.

Halkskador och skador på grund av snö som rasat från tak har behandlas flera gånger även i domstol. Mycket offentlighet rönte bland annat domen HD 2007:62 från 2007 där högsta domstolen ansåg att styrelseordföranden i ett bostadsaktiebolag gjort sig skyldig till dödsvållande. I fallet hade en person som uträttat ett ärende i en byggnad som ägdes av bostadsaktiebolaget avlidit då ett isblock hade fallit från taket och träffat honom i huvudet. Skötseln av fastigheten hade genom avtal anförtrotts ett servicebolag. Avlägsnandet av snö och is från taket ingick dock inte i de uppgifter som i avtalet uppräknats höra till servicebolaget. Då ansvaret till denna del inte tydligt överförts på servicebolaget var det bostadsaktiebolagets skyldighet att tillse att taket vid behov rengjordes.

Fallet var tragiskt och får en att stanna upp fortfarande. För att undvika olyckor bör varje husbolags styrelse och disponent i god tid före vinterns ankomst kartlägga riskplatserna och behoven på fastigheten och i byggnaderna med tanke på vinterunderhållet samt se till att uppgifterna tillräckligt noggrant har antecknats antingen i underhållsavtalet eller så att skötseln av dem har ordnats på annat sätt i bolaget, utan att glömma övervakningen av att uppgifterna sköts.

Mia Pujals
ledande jurist, vicehäradshövding
Kiinteistöliitto Uusimaa