Gottgörelse enligt lag om bostadsaktiebolag – vad kan gå fel?
Gottgörelsen enligt bostadsaktiebolagslagen kan orsaka utmaningar för både aktieägare och husbolag om det inte finns tillräcklig information om tillämpningen av dem. Missförstånd kan leda till konflikter mellan aktieägarna och bolaget, och otydlig praxis för gottgörelser kan orsaka ekonomiska och juridiska problem. I den här bloggtexten undersöks de vanligaste problemen vid beviljande av gottgörelser och hur man kan undvika dem.
Bestämmelsen om gottgörelse finns i 6 kapitel 32 § 1 mom. i bostadsaktiebolagslagen och lyder enligt följande:
Bolagsstämman beslutar med sådan majoritet som avses i 26 § om nedsättning av det bolagsvederlag som tas ut av en aktieägare för renovering, om arbete som tidigare utförts i aktieägarens lägenhet minskar de kostnader som bolaget orsakas. Detsamma gäller nedsättning av bolagsvederlag som tas ut för underhåll, om arbete som aktieägaren tidigare utfört i lägenheten minskar de kostnader som bolaget orsakas. När nedsättningen beräknas ska bolagets besparing och aktieägarens betalningsskyldighet enligt grunden för bolagsvederlaget beaktas. Nedsättningens maximibelopp är det minsta av dessa.
Vanligaste problemen med gottgörelser
- Otydlighet kring rätt till gottgörelse
För att en aktieägare ska vara berättigad till en gottgörelse baserat på bolagets besparing, måste arbetet som tidigare utförts i lägenheten vara gjort av den nuvarande aktieägaren eller hans eller hennes föregångare. Arbete som tidigare har utförts av husbolaget kan naturligtvis inte gottgöras för aktieägaren.
- Beloppet för gottgörelse
Vid beräkning av gottgörelse till aktieägaren används den besparing som bolaget gör på grund av arbetet som aktieägaren tidigare utfört som grund. Hur mycket aktieägaren en gång har betalat för sin egen renovering har ingen betydelse. Vid bedömning av gottgörelsens belopp ska även så kallad åldersavdrag beaktas. Ju äldre arbetet är, desto mindre blir gottgörelsen.
- Genomförande av gottgörelse
Det maximala beloppet för gottgörelse är samma som den del av projektkostnaderna som motsvarar aktieägarens kapitalvederlag. I det här fallet behöver aktieägaren inte betala något för projektets kostnader. Emellertid får inte gottgörelsen överstiga besparingen. Grundprincipen är att gottgörelsen genomförs genom att vederlaget sänks. Ett vanligt missförstånd är att bolaget betalar ersättning direkt till aktieägarens konto.
Hur kan man undvika problemen?
- Aktieägarens egen aktivism
Innan husbolaget påbörjar underhållsarbete, bör aktieägaren vara aktiv och kräva en gottgörelse när förutsättningarna för detta uppfylls.
- Gottgörelser som bolagsinitierad process
Husbolaget bör på förhand klargöra principerna för gottgörelser och aktieägarnas rättigheter att ansöka om en sådan. Även om bolaget inte är skyldig att självklart reda ut om aktieägarnas betalning kan sänkas, hjälper bolagets egna initiativ till med planeringen och genomförandet av projektet samt minskar risken för konflikter.
- Hur beslutas om gottgörelser?
Beslut om gottgörelser fattas alltid på stämman. Beslutet kan fattas antingen så att stämman beslutar att följa principen för gottgörelser och att styrelsen får i uppdrag att beräkna den exakta storleken på gottgörelsen eller så att stämman beslutar om gottgörelsernas belopp.
Gottgörelser enligt bostadsaktiebolagslagen kan vara en betydande fördel för både aktieägarna och husbolaget, men för att erhålla dem krävs noggrann planering och samarbete med husbolaget. På så sätt undviks oklarheter och man säkerställer att alla parter drar nytta av detta.
Ville Hopsu
rådgivande jurist
Kiinteistöliitto Uusimaa
