Autopaikat kortilla?
Monessa taloyhtiössä tuttu riidanaihe ovat autopaikat ja niiden riittämättömyys. Usein autopaikkoja on etenkin vanhemmassa rakennuskannassa toteutettu vähemmän kuin asuinhuoneistoja. Jos kotiin saapumista edeltää jokapäiväinen kortteliralli autopaikkaa etsiessä, voi taloyhtiön autopaikkajonossa odottelu alkaa pidemmän päälle närästää.
Mikä autopaikkojen jakamisessa sitten hiertää? Kun autopaikkoja on vähemmän kuin tarvitsijoita, joudutaan väistämättäkin tekemään tarveharkintaa siitä, kenelle paikka on ensi sijassa vuokrattava. Monet tulkintatilanteet liittyvätkin siihen, miten osakkeenomistajat ja heidän vuokralaisensa ovat autopaikkajonossa arvotettava. Onko autottomalla vanhuksella yhtäläinen oikeus autopaikan vuokraamiseen päivittäisiä kotihoidon käyntejä varten kuin naapurin päivittäin autolla työssä käyvällä osakkeenomistajalla vai onko jompikumpi jonossa etusijalla? Jos osakkeenomistaja omistaa yhtiössä autopaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet, onko tällä silti yhtäläinen oikeus autopaikan vuokraamiseen taloyhtiöltä samoilla edellytyksillä kuin naapurin osakkeenomistajalla, jolla ei ole yhtiössä minkäänlaista autopaikkaa?
Tulkintatilanteiden kirjo on myös kasvanut sähköautoilun lisääntymisen ja latauspaikkojen rakentamisen myötä. Monessa yhtiössä on ns. tavallisten autopaikkojen lisäksi toteutettu sähköajoneuvojen lataamisen mahdollistavia autopaikkoja. Jos yhtiössä on sekä ns. tavallisia autopaikkoja että latausautopaikkoja, onko sähköajoneuvon omistaja tällöin etusijalla polttomoottoriauton omistajaan nähden jonottaessaan latauspaikkaa?
Kuten voi huomata, kysymykset oikeudenmukaisesta autopaikkojen jakojärjestyksestä ovat toisinaan luonteeltaan jopa varsin filosofisia. Asunto-osakeyhtiölaista on kuitenkin hyvin vähän apua näiden tulkinnanvaraisten tilanteiden ratkomiseen. Laissa on säädetty osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta, joka on oikeastaan ainoa johtotähti seurattavaksi, kun autopaikkojen jakamisesta päätetään. Lisäksi lain esitöissä on mainittu, että sijoittajaosakkeenomistajan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen samanlainen oikeus yhtiön hallinnassa olevaan autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on. Tämä siis tarkoittaa, että rakennuksessa asuvat tai toimivat vuokralaiset tulee asettaa jonossa samaan asemaan kuin rakennuksessa asuvat tai toimivat osakkeenomistajat. Kaikki loppu on tulkintaa. Myös oikeuskäytäntöä on aiheesta niukalti, mikä sinänsä on ilahduttavaa, jos riidat saadaan muulla tavoin ratkottua ennen niiden päätymistä käräjille.
Miten edelliset esimerkkitilanteet pitäisi sitten ratkaista? Asunto-osakeyhtiölaista saatavien vähäisten ohjenuorien ohella autopaikkojen jakamisessa pitäisi mielestämme huomioida autopaikan tosiasiallinen tarve ja pyrkiä kohtuulliseen ja järkevään lopputulokseen. Mielestäni olisikin kohtuullista, että autopaikka voitaisiin vuokrata yhtäläisin kriteerein talossa asuvalle autoilevalle osakkeenomistajalle tai tämän vuokralaiselle kuin autopaikkaa kotihoidon käyntejä varten tarvitsevalla vanhukselle. Heillä molemmilla on konkreettinen asumiseen liittyvä tarve autopaikalle. Sen sijaan perusteltua lienee, että sellaisella yhtiössä asuvalla osakkeenomistajalla, jolla ei ole ainuttakaan autopaikkaa yhtiössä, olisi autopaikkajonossa etusijalla autopaikan hallintaan oikeuttavat osakkeet omistavaan osakkeenomistajaan nähden. Olisi lain hengen mukaista ja muutenkin kohtuullista, että kaikilla asukkailla olisi ensin oikeus yhteen autopaikkaan ja vasta tämän jälkeen ns. kakkospaikkaan.
Entäpä jonottaminen latauspaikoille? Mahdollista sinänsä on erilaisten autopaikkajonolistojen pitäminen erilaisille autopaikoille. Esimerkiksi pihapaikoille ja autokatospaikoille voi olla omat jonotuslistansa, joten miksei myös latauspaikoille? Vaikeampi kysymys on se, voiko latauspaikan vuokraamisen edellytys olla käytössä oleva sähköajoneuvo. Lienee niin, että latauksen mahdollistavia autopaikkoja ei voida osoittaa ainoastaan sähköautoilijalle, vaan vapautuva autopaikka tulisi vuokrata ylipäätänsä jonossa seuraavana olevalle. Kysymystä erilaisten jonotuslistojen ylläpitämisestä vuokraamiskriteereineen on kuitenkin tarkasteltava tapauskohtaisesti ja asiaan voi vaikuttaa myös se, paljonko yhtiössä on asuinhuoneistoja suhteessa autopaikkoihin ja paljonko yhtiössä on latauspaikkoja verrattuna tavallisiin autopaikkoihin.
Koska yhtiöt autopaikkojen toteutusta koskevine järjestelyineen ovat varsin erilaisia, tulee autopaikkojen jako ja niihin liittyvä erimielisyydet ratkaista tapauskohtaisesti käyttäen apuna mm. edellä mainittuja periaatteita. Suositeltavaa myös on, että yhtiöissä laadittaisiin autopaikkojen jakoa koskevat järjestyssäännöt, jotka hyväksytään yhtiökokouksessa. Yhteisesti ennakkoon sovitut pelisäännöt voivat myös ehkäistä riitatilanteiden syntymistä.
Maria Forsblom
Lakimies, OTM
Kiinteistöliitto Uusimaa
