Asunto-osakeyhtiölakia uudistetaan

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010.  Oikeusministeriö on kartoittanut asunto-osakeyhtiölain muutostarpeita, joista laadittuun arviomuistioon ministeriö on pyytänyt lausuntoa muun muassa Suomen Kiinteistöliitolta.

Arviomuistio sisältää kaikkiaan 60 eri kohtaa lain muutosehdotuksia. Osa lain täsmennystarpeista perustuu Kiinteistöliiton käytännön neuvontatyössä esiintyneiden asunto-osakeyhtiölain säännösten tulkinnanvaraisuuksien poistamiseen.  Viimeistään korona-aika on saanut huomaamaan lain puutteellisuuden sähköisten toimintatapojen suhteen ja nämä on myös huomioitu arviomuistiossa.

Airbnb ja muu lyhytaikainen majoitustoiminta rajatuksi lailla?

Viime aikoina paljon puhuttanut Airbnb ja lyhytaikainen majoitustoiminta ja vuokraus ovat myös esillä. Kiinteistöliitto on kiinnittänyt huomiota lyhytaikaisen majoitustoiminnan (Airbnb) taloyhtiöille aiheuttamiin ongelmiin sekä esittää lyhytaikaisen majoitustoiminnan kieltämistä asunto-osakeyhtiölakiin otettavalla olettamasäännöksellä, jonka mukaan asuntoa ei saa käyttää vähäistä suuremmassa määrin laissa määriteltävään lyhytaikaiseen vuokraukseen. Kiellon rikkomisesta voisi seurata huoneiston hallintaanotto ja vahingonkorvausvastuu yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutetusta vahingosta.

Isännöitsijän pätevyys ja vastuut

Isännöinti on merkittävästi kehittynyt ja ammattimaistunut siitä, mitä se oli kymmenen vuotta sitten nykyisen lain voimaantullessa. Taloyhtiön ja isännöintiyritysten välillä solmittavat sopimukset ovat myös monimutkaistuneet. Isännöinnin pätevyysvaatimukset, isännöitsijän asunto-osakeyhtiölakiin perustuvan tehtäväkokonaisuuden tarkempi määrittely sekä vahingonkorvausvastuu ovat arviomuistiossa esillä. Kiinteistöliitto ei kannata isännöitsijälle asetettavia pätevyysvaatimuksia kantaen huolta pätevyysvaatimukset täyttävien isännöitsijöiden riittävyydestä kaikkien taloyhtiöiden tarpeisiin. Kiinteistöliitto myös vastustaa jyrkästi asunto-osakeyhtiölain mukaisten isännöintitehtävien osalta vahingonkorvausvastuun rajoittamismahdollisuuksia.

Tupakointikiellot helpommiksi ja hallintaanottomenettelyyn täsmennyksiä

Viranomaisen määräämän tupakointikiellon ohella tupakointi voidaan kieltää yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä. Yhtiöjärjestysmääräys vaatii kuitenkin nykyisin jokaisen osakkeenomistajan suostumuksen. Kiinteistöliitto esittää tätä helpotettavaksi siten, että yhtiöjärjestyksen muutoksesta tulisi voida päättää normaalilla määräenemmistöllä.  Hallintaanoton perusteita esitetään täsmennettäväksi ja muun muassa viranomaiskiellon rikkominen tulisi olla hallintaanoton peruste. Lisäksi esitetään selvitettäväksi tulisiko hallintaanoton tietyissä hyvin poikkeuksellisissa tilanteissa olla mahdollinen ilman yhtiökokouksen hallintaanottopäätöstä edeltävää hallituksen varoitusta.

Asunto-osakeyhtiöasioihin oma riidanratkaisu?

Tuomioistuinprosessin ohella esitetään selvitettäväksi tulisiko asunto-osakeyhtiöasioihin luoda tuomioistuinmenettelyä kevyempi riidanratkaisumenettely esimerkiksi kuluttajariitalautakunnan tavoin.

Lisätietoja: vanhempi lakimies, VT Mia Pujals