Asunto-osakeyhtiölain mukaiset hyvitykset – mikä voi mennä pieleen?

Asunto-osakeyhtiölain mukaiset hyvitykset voivat aiheuttaa osakkaille ja taloyhtiöille haasteita, jos niiden soveltamisesta ei ole riittävää tietoa. Väärinkäsitykset voivat johtaa ristiriitoihin osakkaiden ja yhtiön välillä, ja epäselvä hyvityskäytäntö voi aiheuttaa taloudellisia ja juridisia ongelmia. Tässä blogitekstissä tarkastellaan yleisimpiä ongelmia hyvitysten myöntämisessä ja miten niitä voidaan välttää.

Hyvitystä koskeva säännös löytyy asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 § 1 momentista ja se kuuluu seuraavasti:

”Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.”

Yleisimmät ongelmat hyvityksissä

1. Hyvitysoikeuden epäselvyys
Jotta osakkeenomistaja on oikeutettu hyvitykseen yhtiön säästön perusteella, tulee huoneistossa aiemmin tehty työ olla huoneiston nykyisen osakkeenomistajan tai hänen edeltäjänsä tekemä. Taloyhtiön toimesta aiemmin tehdystä työstä ei osakasta luonnollisestikaan voida hyvittää.

2. Hyvityksen määrä
Osakkeenomistajalle myönnettävän hyvityksen laskemisessa käytetään perusteena yhtiölle osakkaan aiemmin toteuttamasta työstä aiheutuvaa säästöä. Sillä, kuinka paljon osakkeenomistaja on aikoinaan itse maksanut omasta remontistaan, ei ole merkitystä. Hyvityksen määrää arvioitaessa on lisäksi huomioitava ns. ikävähennys. Hyvitys on siten sitä pienempi, mitä vanhemmasta osakkeenomistajan kunnossapito- tai uudistustyöstä on kysymys.

3. Hyvityksen toteuttaminen
Hyvityksen enimmäismäärä on sama kuin osakkeenomistajan vastikeperusteinen osuus kyseisen hankkeen kustannuksista. Tällöin osakkeenomistajan ei tarvitse suorittaa vastiketta yhtiön hankkeen kustannuksista. Hyvityksen määrä ei voi kuitenkaan ylittää säästön määrää. Hyvitys toteutetaan lähtökohtaisesti vastiketta alentamalla. Virheellinen käsitys on useasti, että yhtiö maksaa osakkaalle korvausta tietyn euromäärän osakkaan tilille.

Miten ongelmat voi välttää?

1. Osakkaan oma aktiivisuus
Ennen yhtiön ryhtymistä kunnossapitotyöhön osakkaan tulee olla itse aktiivinen ja vaatia, että hänelle tulevaa vastikkeenmaksuvelvollisuutta alennetaan eli vaatia hyvitystä, kun hyvityksen edellytykset täyttyvät.

2. Hyvitykset asunto-osakeyhtiövetoisesti
Yhtiö selvittää osakkaille etukäteen hyvittämisen periaatteet ja osakkaiden oikeudet hakea hyvitystä. Vaikka yhtiö ei ole velvollinen oma-aloitteisesti selvittämään, voidaanko osakkaiden vastikkeenmaksuvelvollisuutta alentaa, niin yhtiön oma aktiivisuus auttaa hankkeen suunnittelua ja läpiviemistä sekä ehkäisee riitoja.

3. Miten hyvityksistä päätetään?
Päätös hyvityksistä tulee aina tehdä yhtiökokouksessa. Päätös voidaan tehdä joko siten, että yhtiökokous päättää hyvitysperiaatteen noudattamisesta ja että hallitus valtuutetaan laskemaan hyvityksen tarkka määrä tai että yhtiökokous päättää hyvitysten määristä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaiset hyvitykset voivat olla merkittävä etu osakkaille sekä yhtiölle, mutta niiden saaminen edellyttää huolellista suunnittelua ja yhteistyötä taloyhtiön kanssa. Näin vältytään epäselvyyksiltä ja varmistetaan, että kaikki osapuolet hyötyvät.

Ville Hopsu
neuvontalakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa