Ansvarsfrågor gällande skador orsakade av aktieägarens hyresgäst

I bostadsaktiebolag uppstår ibland situationer där en aktieägares hyresgäst orsakar skada på bolaget. I sådana fall försöker bolagen ibland gå den enklaste vägen och kräva ersättning av aktieägaren som hyrt ut sin lägenhet. Enligt gällande rättspraxis är aktieägaren dock som huvudregel inte ansvarig för skador orsakade av sin hyresgäst, utan bolaget bör i första hand kräva ersättning direkt av den hyresgäst som orsakat skadan.

Att aktieägaren skulle hållas ansvarig för skador i samband med uthyrning förutsätter enligt lag att aktieägaren själv har agerat vårdslöst eller i strid med reglerna. Enligt lagen har aktieägaren rätt att hyra ut sin lägenhet, såvida inte detta undantagsvis har förbjudits i bolagsordningen. Ansvar kan normalt sett inte uppstå enbart på grund av att lägenheten hyrts ut till en ”olämplig hyresgäst” eller på grund av att hyresgästen saknar hemförsäkring. Om hyresgästen exempelvis bryter sönder ytterdörren eller orsakar en vattenskada genom att somna i duschen, ska bolaget i regel kräva ersättning direkt av hyresgästen. Bolaget måste då vanligtvis kunna påvisa med tillräcklig trovärdighet att hyresgästens vårdslöshet har orsakat skadan.

Krav på ersättning från hyresgästen kan kännas utmanande

Att kräva ersättning från aktieägarens hyresgäst kan kännas svårt eftersom det vanligtvis inte finns något avtal eller annat rättsförhållande mellan bolaget och hyresgästen att hänvisa till. Situationen är dock ofta inte så hopplös som den först verkar, och det finns många exempel där bostadsbolag framgångsrikt lyckats driva igenom ersättningsanspråk gentemot hyresgästen, även om det från början verkat svårt.

Ansvarsfrågan avgjordes genom uteslutningsmetoden

Helsingfors tingsrätt avgjorde år 2018 ett fall där en omfattande vattenskada inträffat i en lägenhet som en aktieägare hyrt ut. Skadan uppstod när vatten läckte genom golvkonstruktionerna utanför badrummet. Hyresgästen nekade ansvar och hävdade att skadan kunde ha uppstått antingen genom att en kastrull med vatten spillts på golvet eller på grund av en läcka i en avloppstätning eller annan rörledning som bolaget ansvarade för. Genom expertutlåtanden kunde bolaget dock visa att det inte fanns några fel i avloppstätningen eller rören och att mängden vatten som läckt genom golvet inte kunde komma från en kastrull. Tingsrätten ansåg att bolaget genom uteslutningsmetoden hade lyckats visa att den mest sannolika orsaken till skadan var hyresgästens vårdslösa agerande, och hyresgästen dömdes därför att ersätta skadan.

I vår telefonrådgivning stöter vi med jämna mellanrum på liknande fall. Bolagets bevisning pekar ofta på att golvbrunnen varit igensatt eller att något har blockerat den, vilket hindrat vattnet från att rinna ner i avloppet medan duschen varit påslagen (troligtvis på grund av att hyresgästen somnat i duschen). I sådana situationer kan det kännas hopplöst att driva vidare ersättningskrav när det saknas konkreta bevis för händelseförloppet. Lyckligtvis är situationen ofta inte så illa som den verkar.

Bevisbördan ligger på den som disponerar över egendomen

Som tingsrättens fall med kastrullen visade, måste den boende kunna presentera en trovärdig förklaring till hur skadan uppstått och varför den boende inte är ansvarig, för att undgå ersättningsansvar. Den som har egendomen i sin besittning har bättre möjligheter att visa vad som orsakat skadan än bolaget, som oftast bara kan undersöka skadorna i efterhand.

I rättsprocesser tillämpas principen om bevismöjlighet, som innebär att den som har kontroll över en sak också har bevisbördan för att visa att hen inte är ansvarig för skadans uppkomst. Om bolaget kan visa att det inte finns några tekniska fel i avloppen eller golvbrunnen, måste den boende i sådana fall – som vid att ”somna i duschen” – kunna visa att skadan inte uppstod genom deras eget agerande. Om bostadsbolaget ställs inför en sådan situation där den boende endast förnekar ansvar, rekommenderas det att man rådgör med en expert, exempelvis genom att kontakta vår telefonrådgivning.

Aktieägarens skyldighet att agera omsorgsfullt och enligt normer

Som nämnts inledningsvis är en aktieägare som hyr ut sin lägenhet vanligtvis inte ansvarig för skador orsakade av hyresgästen. I undantagsfall kan aktieägaren dock bli ansvarig om hen själv har agerat vårdslöst och i strid med reglerna. Dessutom krävs att den klandervärda handlingen eller försummelsen har ett tillräckligt orsakssamband med den uppkomna skadan. Även om det är ovanligt att en aktieägare som hyr ut sin lägenhet hålls ansvarig för skador, är det inte uteslutet, vilket följande hovrättsfall visar.

Hovrätten i Vasa avgjorde 2020 ett fall där en utflyttad hyresgäst hade tagit bort sin diskmaskin utan att täppa till avloppsslangen. När en ny hyresgäst flyttade in hade ingen inspektion gjorts vid hyresgästernas byte. Den nya hyresgästen skickade ett sms till aktieägaren med texten ”allt är ok”, vilket aktieägaren nöjde sig med. Den nya hyresgästen installerade ingen egen diskmaskin, och avloppsslangen förblev öppen. Med tiden läckte vatten från slangen och orsakade omfattande fuktskador i konstruktionerna.

Hovrätten ansåg att aktieägaren inte hade agerat med den omsorg som krävs av en hyresvärd vid byte av hyresgäst och inte heller tagit hand om lägenheten på det sätt som lagen kräver. Enligt hovrätten är det standardpraxis att genomföra en grundläggande inspektion vid byte av hyresgäst, och underlåtenheten att göra detta var vårdslöst. Hovrätten ansåg att skadan skulle ha kunnat förhindras om inspektionen genomförts, och aktieägaren dömdes därför att ersätta bostadsbolaget för kostnaderna för att reparera vattenskadan.

Sammanfattningsvis bör bolaget vanligtvis kräva ersättning direkt av den hyresgäst som orsakat skadan. Aktieägaren som hyresvärd är sällan ansvarig för skador orsakade av hyresgästen, men det är inte helt uteslutet. Om ansvar för skador orsakade av en hyresgäst väcker frågor rekommenderas det att kontakta en expert, exempelvis genom att ringa vår telefonrådgivning.

Niklas Lindberg
Jurist, vicehäradshövding
Finlands Svenska Fastighetsförbundet