Yhteisvastuu vai hyötyperiaate?
Oikeusministeriö on kartoittanut nyt noin kymmenen vuotta voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain uudistamisen tarpeita. Muutostarpeista laadittuun arviomuistioon on pyydetty lausuntoa mm. Kiinteistöliitolta. Arviomuistiota lukiessani ryhdyin pohtimaan, mihin suuntaan lakia tulisi kehittää.
Asunto-osakeyhtiölaki perustuu ajatukselle ns. yhteisvastuusta. Riippumatta siitä, minkä huoneiston kylpyhuoneen kosteusvauriota korjataan tai riippumatta siitä, onko kaikissa huoneistoissa parveketta, vastaavat yhtiön kaikki osakkeenomistajat yhtiön vastuulle kuuluvien korjausten kustannuksista. Vastuu kustannuksista ei edellytä, että juuri maksajaosakas henkilökohtaisesti hyötyisi jollain tavalla yhtiön korjauksesta.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostettuasi asunto-osakeyhtiöstä asunnon, olet velvollinen maksamaan vastiketta yhtiön kuluihin. Toki asunto-osakeyhtiölaki tarkemmin määrittää, minkälaisiin kustannuksiin vastiketta voidaan periä. Välttämättä kuitenkaan et osakkaana suoraan aina hyödy siitä, mihin maksamiasi vastikkeita käytetään.
Hyötyperiaate on aiemmin ollut vieras asunto-osakeyhtiölaille. Hyötyperiaatteella tarkoitan tässä sitä, että vain ne osakkaat, jotka hankkeesta hyötyvät, maksavat vastiketta kustannusten kattamiseksi. Tässä ajattelumaailmassa vain parvekkeelliset osakkeenomistajat maksaisivat parvekkeiden korjaukset ja kukin osakas saisi maksaa oman kylpyhuoneensa korjauksen.
Todettakoon kuitenkin, että hyötyperiaate ei ole täysin vieras nykyisellekään asunto-osakeyhtiölaille. Viimeisimmän uudistuksen yhteydessä vuonna 2010, hyötyperiaatetta ilmentävä säännös otettiin voimassa olevaan lakiin. Mainittuun säännökseen perustuu muun muassa se, että hissin jälkiasennuksen kustannuksista vastaavat vain ne osakkaat, joiden huoneisto sijaitsee portaassa, johon hissi jälkiasennetaan sekä se, että sähköajoneuvojen latausinfrahankkeen kustannuksia voidaan lain edellytysten täyttyessä kohdentaa vain autopaikkaosakkeenomistajille.
Lausunnoilla olleessa oikeusministeriön arviomuistiossa on ehdotuksia, joissa mielestäni siirrytään kohti mainittua hyötyperiaatetta. Hyötyperiaatetta kannattava perustelee sitä osakkeenomistajien yhdenvertaisuudella katsoen, että ei ole osakkaan yhdenvertaisen kohtelun mukaista joutua maksamaan hankkeesta, josta osakkaalle ei tule hyötyä.
Kysymys on mielestäni periaatteellisesti tärkeä ja lakia uudistavien tahojen tulisikin pysähtyä pohtimaan, mihin suuntaan asunto-osakeyhtiölakia halutaan kehittää? Haluammeko yhä enenevässä määrin jakaa taloyhtiön kustannuksia vain niiden osakkaiden maksettavaksi, jotka hankkeesta hyötyvät vai olisiko järjestelmän toimivuuden kannalta selkeintä pysyä mallissa, jossa vastuu kustannuksista koskettaa lähtökohtaisesti kaikkia. Johtaako hyötyperiaate ja kustannusten kohdentaminen hallinnollisesti raskaaseen ja sekavaan lopputulokseen? Asunto-osakeyhtiölain kanssa pitkään työtä tehneenä, olen itse sisäistänyt ajatuksen, että taloyhtiössä osakkaalle tuleva hyöty ja kustannukset eivät koskaan kohtaa sataprosenttisesti.
Kirjoittaja Mia Pujals on Kiinteistöliitto Uusimaan vanhempi lakimies, varatuomari.
