Saako ”hyvä veli” taloyhtiön urakat?
Elävän elämän esimerkit ovat osoittaneet, että paikka yhtiön johdossa ja vallan kahvassa voi tarjota mahdollisuuden oman tai kaverin edun tavoittelulle. Näin voi olla niin elinkeinoelämässä kuin asunto-osakeyhtiömaailmassa. Neuvonnassamme on vastaan tullut tilanteita, joissa yhtiön urakka on suhmuroitu yhtiön johtohenkilön lähipiirille tai lehmän kauppoina kaverille. Härskeimmissä tapauksissa urakka on ohjattu johtoon kuuluvan määräysvallassa olevalle yritykselle, vaikka hinta ei olisi edes kilpailukykyinen.
Miten asunto-osakeyhtiössä voidaan sitten varmistua siitä, että urakan kilpailuttamisessa ja urakoitsijan valinnassa toimitaan rehellisesti ja asianmukaisesti? Mikään laki ei suoraan velvoita asunto-osakeyhtiötä kilpailuttamaan urakkaansa tai säädä urakkakilpailumenettelystä. Hankintalaki koskee vain julkisella rahalla rahoitettavia hankkeita ja harvoinpa asunto-osakeyhtiöissä hankintalain soveltamiskynnys ylittyy. Koska ei ole mitään ulkopuolista tahoa, joka valvoisi asunto-osakeyhtiön urakoiden kilpailuttamista, voi kilpailutus olla enemmän tai vähemmän läpinäkymätöntä puuhastelua. Ainoa valvova taho on hallitus ja yhtiö itse.
Sinänsä asunto-osakeyhtiön johdon tulisi kilpailuttaa kaikki vähäistä suuremmat hankkeet toimiakseen huolellisesti yhtiön edun mukaisesti. Tarjouksia tulisi pyytää riittävä määrä saatavilla olevilta markkinoilta. Jos tarjouksia tulee vain yksi, voi tämä olla syy huoleen. Periaatteessa huolellisuusvaatimuksen rikkomisesta yhtiölle aiheutetusta vahingosta voi seurata vahingonkorvausvastuu. Mahdollisen korvausvastuun toteuttaminen käytännössä on usein kuitenkin näyttökysymyksineen jotain muuta kuin selvää ja yksinkertaista. Huolellisuusvaatimuksesta ja vahingonkorvausvastuusta varoittelu voikin kuulostaa vain juhlapuheelta eikä vielä riitä hillitsemään opportunistia.
Mikään ei toki estä antamasta urakkaa yritykselle, johon yhtiön johtoon kuuluvalla on sidonnaisuuksia. Tämän pitäisi tapahtua kuitenkin läpinäkyvästi ja esteellisyyskysymykset sekä yhtiön etu huomioiden. Oma etu tai kaverin etu ei saa mennä yhtiön edun edelle. Jotta mahdollisesti epäilyttäviin lähipiiritoimiin osattaisiin yhtiössä reagoida ennakoivasti, on suotavaa, että sekä isännöitsijä että hallituksen jäsenet ilmoittavat yhtiölle vuosittain sidonnaisuudet, joilla tarkoitetaan esimerkiksi omistusosuuksia ja hallitusjäsenyyksiä asunto-osakeyhtiön kannalta merkityksellisissä yhteisöissä. Tällaisia ovat esimerkiksi sidonnaisuudet rakennus- ja kiinteistönhuoltopalveluita tarjoavissa yrityksissä, joilta taloyhtiö ainakin teoriassa voisi ostaa palveluita. Sekä omat sidonnaisuudet että lähipiirin, kuten puolison sidonnaisuudet tulisi ilmoittaa.
Lisäksi ei tule unohtaa, että hallituksella on asunto-osakeyhtiölaista johtuva velvollisuus valvoa isännöitsijän toimia. Vuosittain tehtävät ilmoitukset sidonnaisuuksista helpottavat myös hallituksen valvontatehtävää. Lähtökohtana tietenkin tulisi olla se, että hallitus voi luottaa isännöitsijän ammattitaitoon ja -etiikkaan. Samoin lähtökohtana tulisi olla, että osakkaat voivat luottaa yhtiön johdon yhtiön etua edistävään toimintaan. Jos tämä luottamus puuttuu, on henkilövalinnoissa mennyt jotakin pieleen.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontalakimies Maria Forsblom.
