Kunnossapitovastuusta kuultua – kolme yleistä väärinkäsitystä
Pääsääntö kunnossapidon vastuunjaosta taloyhtiössä on monelle tuttu ja varsin selvä. Osakkaan vastuulle kuuluvat hänen hallitsemansa osakehuoneiston sisäosat. Näitä ovat mm. lattia-, seinä- ja kattopinnat, kaapistot ja kiinteät kalusteet sekä yhtiön perusjärjestelmään kuulumattomat laitteet ja varusteet, kuten jääkaappi, astianpesukone, liesi, pesualtaat jne.
Yhtiön on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Lisäksi yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa ns. perusjärjestelmät, kuten lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Vastuu näistä on yhtiöllä silloin, kun ne ovat yhtiön toteuttamia tai vastuulleen hyväksymiä taikka niihin rinnastuvia osakkaan asennuksia. Tästä lain mukaisesta vastuunjaosta voidaan yhtiössä pätevästi poiketa vain yhtiöjärjestysmääräyksellä.
Sitten niihin väärinkäsityksiin, joihin työssäni törmään muutamassa kohtaa tuon tuosta. Nostan tässä esiin kolme yleistä väärinymmärrystä.
#1 Osakkaan oma kylpyhuoneremontti
Ensinnäkin asianosaisille on usein epäselvää, mitä kunnossapitovastuulla tarkoitetaan. Näin on erityisesti osakkaan oma-aloitteisen kylpyhuoneremontin kohdalla – ajatellaan, että yhtiön kuuluu maksaa vähintäänkin vedeneristeet, koska ne kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Näinhän asia ei ole.
Mikäli osakas ryhtyy mukavuussyistä remontoimaan kylpyhuonettaan, kuuluvat remontin kustannukset kaikkinensa hänelle itselleen. Taloyhtiö ei uusi vedeneristeitä, wc-istuinta, hanaa tai muutakaan perusjärjestelmän osaa, eikä vastaa niiden kustannuksista niin kauan kuin niissä ei ole korjaustarvetta. Ne voivat olla vanhoja, mutta silti toimivia. Yhtiön kunnossapitovastuu eli korjausvelvollisuus astuu kuvaan vasta siinä vaiheessa, kun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen tai järjestelmän osassa havaitaan korjausta edellyttävä vika tai vaurio, eli todellinen korjaustarve.
#2 Pintojen ennallistaminen perustasoon
Toiseksi väärinymmärryksiä kumpuaa monesti kunnossapitovastuun laajuudesta. Yhtiö joutuu yleensä rikkomaan huoneiston pintamateriaaleja korjatakseen esimerkiksi yhtiön vastuulle kuuluvan putkivuodon aiheuttaman kosteusvaurion. Helposti ajatellaan, että yhtiö on tällöin velvollinen korjaamaan pelkästään rakenteet ja eristeet jättäen pintojen ennallistamisen osakkaan huoleksi. Näinhän asia ei ole.
Koska yhtiö ei voi korjata rakenteessa olevaa vauriota rikkomatta huoneiston sisäosia, yhtiön velvollisuutena on korjata myös ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai muun yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan vian korjaamisen vuoksi. Puhutaan yhtiön ennallistamis- tai ennalleen saattamisvelvollisuudesta.
Yhtiön ennallistamisvelvollisuus rajoittuu kuitenkin ns. perustasoon. Yhtiön ei pidä, eikä se yhdenvertaisuussyistä saakaan korjata osakkaan huoneiston sisäosia perustasoa korkeampaan tasoon. Tämä tarkoittaa, että huoneistossa mahdollisesti toteutettujen osakasmuutostöiden ennallistaminen jää osakkaan omalle vastuulle – osakas, muista tarkistaa kotivakuutusturvasi tältä osin! Jos yhtiön perustasoa esimerkiksi lattian pintamateriaalin osalta on muovimatto ja huoneistoon on nykyisen tai aiemman osakkaan toimesta asennettu parketti, rajoittuu yhtiön kunnossapitovastuu ennallistamisen osalta muovimattotasoa kustannuksiltaan vastaavaan tasoon. Osakkaan kontolle jää tällöin muovimaton ja parketin kustannuserotus materiaalin ja työn osalta. Sama koskee myös muita yhtiön perustasosta poikkeavia osakkaan asennuksia, esimerkiksi osakkaan asennuttamaa lattialämmitystä.
#3 Astianpesukoneen vuoto
Kolmanneksi epäselvyyttä herättää tapaus astianpesukoneen vuoto. Yhtä lailla kyseessä voi osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluva muukin laite tai irtain– vahingon voi aiheuttaa niin jääkaappi, pyykinpesukone kuin akvaariokin. Usein vettä pääsee tällöin rakenteisiin asti. Tyypillisesti taloyhtiön taholta todetaan tällöin, että osakas korjatkoon kaiken. Osakas puolestaan vaatii yhtiöltä korjaustoimia. Kuka siis korjaa ja mitä?
Tällaisessa tilanteessa kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön kesken. Osakas vastaa pintamateriaalien purkamisesta ja ennalleen saattamisesta sekä niiden kustannuksista. Sama koskee itse laitetta ja kiinteitä kalusteita, kuten keittiön kaappeja – niiden korjaamisesta tai uusimisesta vastaa osakas. Yhtiö puolestaan vastaa rakenteiden mahdollisesta kunnostamisesta tarvittavine kuivatuksineen. Näin on, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkeenomistajan laitteen rikkoutumista.
Huoneiston sisäosien ennallistaminen ei siis tällaisessa tilanteessa kuulu yhtiölle. Miksi? Koska sisäosien vaurioituminen ei ole aiheutunut rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai korjaamisen vuoksi. Vaurion aiheuttaja on osakkaan laite.
Vedellä on tapana kulkeutua rakenteen kautta myös muihin huoneistoihin ja vaurioittaa näiden sisäosia. Esimerkiksi alakerran huoneiston rakenteen korjaamisesta ja sisäosien saattamisesta ennalleen perustasoon vastaakin yhtiö. Miksi? Koska vesi on tullut huoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen kautta.
Eri asia on sitten vielä mahdollinen vahingonkorvausvastuu. Jos astianpesukoneen omistava osakas on esimerkiksi laiminlyönyt laitteen ja sen liitäntöjen asianmukaiset huoltotoimenpiteet, hän saattaa tuottamuksensa perusteella joutua korvaamaan myös yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset.
Seuraavaksi nostan luurin ja jatkan työtäni lain tulkitsijana ja uusien epäselvyyksien selvittäjänä.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies, varatuomari Katriina Sarekoski.
