Osakkeiden tuottamat oikeudet, ovatko ne yhtäläiset?

Asunto-osakeyhtiössä on tunnetusti noudatettava yhdenvertaisuusperiaatetta, jonka mukaan kellekään osakkaalle ei saa antaa epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai yhtiön kustannuksella. Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhdenvertaisuusperiaatteen nimissä, että kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, ellei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu. Kuten varmasti kaikki taloyhtiön arjessa eläneet tietävät, saattaa osakkaiden yhdenvertainen kohtelu tietyissä tilanteissa olla vaikeaa, eivätkä kaikki osakkeet aina käytännössä tuota samoja oikeuksia. Yhdenvertaisuusperiaate ja osakkeiden yhtäläiset oikeudet ovatkin oikeudellisia periaatteita, jotka toimivat tulkinta-apuna konkreettisia ongelmia arvioitaessa. Näitä ja muita oikeudellisia pariaatteita tarvitaan, koska lainsäädännöllä ei yksinkertaisesti ole mahdollista ennakolta yksityiskohtaisesti säännellä kaikkia niitä mahdollisia käytännön tilanteita, joita yhtiöille ja niiden osakkaille eteen tulee.

Osakkeet tuottavat siis lähtökohtaisesti yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksestä tai laista muuta johdu. Käytännössä kaikki osakeryhmät tuottavat kuitenkin yhtiöjärjestyksen mukaan keskenään erilaiset oikeudet, kun kukin osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan eri huoneistoa. Myös osakkeisiin liittyvä velvollisuus maksaa vastiketta saattaa yhtiöjärjestyksen mukaan vaihdella, esim. liiketilojen vastikkeet voivat määräytyä eri kertoimella kuin asuinhuoneistojen vastikkeet. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä muistakin eriävistä oikeuksista ja velvollisuuksista. Yhtiöjärjestyksessä ei kuitenkaan saa lain mukaan määrätä, että tietyt osakkeet tuottavat enemmän ääniä yhtiökokouksessa kuin muut, sillä poikkeuksella, että kullekin osakeryhmälle voidaan määrätä yksi ääni. Yhtiöjärjestyksen muutoksella velvoitteiden lisääminen tai oikeuksien kaventaminen on tosin käytännössä hankalaa, sillä muutokseen tarvitaan pääsääntöisesti niiden osakkaiden suostumukset, joiden oikeuksia kavennetaan tai joiden velvoitteita lisätään.

Osakkeiden tuottamat yhtäläiset oikeudet tarkoittaa käytännössä mm. sitä, että jokainen osakas saa osallistua yhtiökokoukseen ja siten ottaa osaa yhtiön päätöksentekoon. Lähtökohtana voidaan myös pitää, että kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet käyttää yhtiön yhteisiä tiloja. Kyseinen lähtökohta ilmaistaan asunto-osakeyhtiölain esitöissä konkreettisella esimerkillä. Esitöiden mukaan sijoittajaosakkaalle on lähtökohtaisesti annettava samanlainen oikeus yhtiön autopaikkaan kuin talossa asuvalla osakkaalla on, jotta sijoittaja voi luovuttaa vuokralaiselleen oman oikeutensa autopaikkaan. Se onkin perusteltua, sillä vuokralaisella voi usein olla yhtä suuri autopaikkatarve kuin talossa asuvalla osakkaalla.

Oma hankala kysymyksensä on, tuottavatko esim. varasto- tai autotalliosakkeet samanlaisen oikeuden käyttää yhtiön yhteisiä tiloja kuin asuinhuoneisto-osakkeet. Jäsenneuvonnassa olemme aina aika ajoin saaneet ottaa kantaa siihen, onko yhtiön annettava esim. autotalliosakkaalle, jolla ei ole asuinhuoneistoa yhtiössä, avain yhtiön pyörävarastoon tai saunavuoro yhtiön saunasta, jos yhtiöjärjestyksessä ei erikseen määrätä yhteisten tilojen käytöstä. Tulkintamme mukaan yhtiö voi kieltäytyä antamasta autotalli- tai varasto-osakkaalle samanlaista oikeutta käyttää yhtiön pyörävarastoa tai saunaa, kuin asuinhuoneisto-osakkaalle. Mainitut erityyppiset osakkeet tuottavat erilaiset oikeudet, ja tämä erilaisuus johtuu nimenomaan yhtiöjärjestyksestä, tarkemmin sanoen hallintaoikeudesta erilaisiin tiloihin eri käyttötarkoituksineen.

Tulkintamme perustuu laajaan harkintaan, jossa otetaan huomioon yhtiön tarkoitus ja erilaisten huoneistojen erilainen luonne ja käyttötarkoitus. Asunto-osakeyhtiön perimmäinen ja tärkein tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Yhtiön sauna, pesutupa ja pyörävarasto ovat olemassa yhtiön rakennuksessa asuvien henkilöiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Niille, jotka eivät asu yhtiön omistamassa rakennuksessa, ei tulkintamme mukaan ole pakko antaa samanlaista oikeutta käyttää kaikkia yhteisiä tiloja. Toki yhtiö voi halutessaan myöntää oikeuden käyttää kaikkia yhtiön yhteisiä tiloja myös niille osakkaille, jotka eivät omista yhtiössä asuinhuoneisto-osakkeita. Samanlaisia osakkeita omistavia henkilöitä on kuitenkin lähtökohtaisesti kohdeltava samalla tavalla, kuten arvata saattaa, yhdenvertaisuusperiaatteen nimissä.

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Niklas Lindberg.