Hallintaanotosta ja tiedoksiannoista ulkomaille
Tiedoksiannon haasteista ulkomaille
Neuvontaamme tulee säännöllisin väliajoin kysymyksiä huoneiston hallintaanotosta. Hallintaanottoprosessi on tarkasti säännelty asunto-osakeyhtiölaissa. Yhtiön onkin tärkeää noudattaa hallintaanottoa koskevia muotomääräyksiä, jotta yhtiön tekemät päätökset ja toimet ovat päteviä, ja hallintaanottoprosessi voidaan viedä tehokkaasti loppuun asti. Yhtiön on mm. huolehdittava siitä, että hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta annetaan tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksiannosta on säädetty tai muuten todistettavalla tavalla. Hallintaanottovaroitus ja -päätös on annettava tiedoksi huoneiston osakkaalle sekä mahdolliselle vuokralaiselle tai huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle. Yhtiökokouksen hallintaanottopäätös tulee lain mukaan antaa tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä, muuten päätös on tehtoton.
Tiedoksiannot ovat toisinaan olleet ongelmallisia osakkaan asuessa Euroopan talousalueen ulkopuolella, kuten Venäjällä, jonne hallintaanottovaroituksen ja -päätöksen toimittaminen tiedoksi ei ole käytännössä ollut mahdollista nykytilanteessa. Myös hallintaanottopäätöksen toimittaminen tiedoksi 60 päivän kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä on monesti osoittautunut liian lyhyeksi ajaksi toimitettaessa tiedoksiantoja ulkomaille. Määräajan ylittymisestä on seurannut, että yhtiökokouksen hallintaanottopäätös on ollut tehoton eikä sitä ole voitu laitaa täytäntöön.
Lakimuutos
Näihin ongelmiin saatiin helpotusta viime kesänä voimaan tulleen lakimuutoksen myötä. Jatkossa taloyhtiö voi viimesijaisena keinona antaa hallintaanottovaroituksen ja -päätöksen tiedoksi muualla kuin ETA-valtiossa oleskelevalle osakkaalle, vuokralaiselle tai muun käyttöoikeuden saaneelle, jonka osoite on yhtiön tiedossa, julkaisemalla varoituksen ja päätöksen virallisessa lehdessä. Lisäksi näistä on toimitettava tieto hallintaanoton kohteena olevaan huoneistoon. Jos osakkeenomistajan, vuokralaisen tai muun käyttöoikeuden saaneen sähköpostiosoite on yhtiön tiedossa, tieto varoituksesta ja päätöksestä on lisäksi lähetettävä tähän sähköpostiosoitteeseen.
Edellä esitetyn menettelyn käyttämisen edellytyksenä on, ettei varoitusta tai päätöstä ole onnistuttu antamaan tiedoksi siten kuin haasteen tiedoksiannosta säädetään. Käytännössä taloyhtiön on ensin turvauduttava haastemiehen apuun tiedoksiannossa. Jos todetaan, ettei tiedoksianto ETA-alueen ulkopuoliseen valtioon ole mahdollinen, haastemies voi antaa yhtiölle ns. estetodistuksen. Vasta tämän jälkeen taloyhtiö voi antaa varoituksen tai päätöksen tiedoksi virallisen lehden kautta.
Toinen lakiin tullut muutos koskee hallintaanottopäätöksen tiedoksiantoaikaa. Päätöstä ei enää tarvitse antaa tiedoksi ulkomailla oleskelevalle 60 päivän kuluessa vaan riittävää on, että päätöksen tiedoksi antamista haetaan 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Tiedoksi antamista ulkomailla oleskelevalle osakkaalle, vuokralaiselle tai osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle haetaan siten kuin haasteen tiedoksi antamisesta säädetään.
Kolmantena asiana lakiin tuli muutoksia häätöpäätökseen täytäntöönpanoa koskevaan tiedoksiantomenettelyyn liittyen. Tuomioistuin voi antaa haasteen osakehuoneiston hallintaanottoa koskevassa häätöasiassa tiedoksi ETA-alueen ulkopuolelle oleskelevalle osakkaalle viime kädessä kuuluttamalla, jos tiedoksianto ei ole muuten mahdollinen.
Yhteenveto
Hallintaanottoa koskevissa asioissa taloyhtiön on syytä varmistaa hallintaanottoa koskevat askelmerkit asiantuntijoilta, jotta prosessi sujuu ongelmitta ja pätemättömiltä päätöksiltä vältytään. Hallintaanottoa koskevissa tiedoksiannoissa taloyhtiön on usein turvauduttava haastemiehen apuun, jos osakasta, vuokralaista tai huoneistossa asuvaa muun käyttöoikeuden saanutta ei ole onnistuttu tavoittamaan tiedoksiantoa varten. Haastemiehen puoleen on syytä kääntyä etenkin, jos hallintaanottoa koskevat tiedoksiannot suuntautuvat ulkomaille. Lakimuutoksen myötä osakkaan oleskelun ulkomailla ei enää pitäisi muodostua hallintaanoton esteeksi.
Heidi Nordström
Lakimies
Kiinteistöliitto Uusimaa
