Mitä huomioon kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa?
Kunnossapitotarveselvityksen tarkoitus on kiinnittää taloyhtiön hallinnon ja osakkeenomistajien huomio suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Suunnitelmallisuus on käytännössä välttämätöntä, jotta kiinteistöä ja sen palveluita voidaan ylläpitää sekä kehittää osakkaiden ja asukkaiden muuttuvia tarpeita vastaavasti.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää
Varsinaisessa yhtiökokouksessa on vuosittain esitettävä hallituksen kunnossapitotarveselvitys. Kyseessä on hallituksen arvio sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti esimerkiksi osakehuoneistojen käyttämiseen tai yhtiövastikkeeseen.
Kunnossapito- ja korjaustarpeita on tarkasteltava yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden ajanjaksolta. Tarpeita on selvitettävä hyvän kiinteistönpitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausuntoja tai teettää tekniseen kuntoon liittyviä selvityksiä. Kunnossapitotarveselvityksen lisäksi on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.
Hyvä kiinteistönpitotapa
Hyvä kiinteistönpitotapa on kuvattu kiinteistöalan yhteisesti laatimissa laatuvaatimuksissa (RYL) ja ohjekorteissa (RT-, LVI ja KH-kortit). Alle 10 vuotta vanhassa kiinteistössä on yleensä riittävää todeta, että kiinteistönpito on ollut rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeen (huoltokirja) mukaista, rakennuksen osien teknistä käyttöikää on riittävästi jäljellä ja mahdollinen vauriohistoria on otettu huomioon.
Teknistä käyttöikää voidaan arvioida esimerkiksi Rakennustietosäätiön julkaiseman ohjekortin Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot avulla. Ohjekortissa esitetään kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Teknistä käyttöikää voidaan arvioida myös Käyttöikälaskurin ja Rakennuksen kuntosovelluksen (Raku) avulla. Nämä löytyvät Kiinteistöliiton jäsensivustolta.
Ensimmäinen kuntoarvio
Asuinkiinteistön ensimmäinen kuntoarvio suositellaan tehtäväksi enintään 10 vuotta vanhalle kiinteistölle ja sen päivitys noin 5 vuoden välein. Säännöllisin väliajoin tehtävän arvion avulla saadaan kokonaiskuva kiinteistön teknisestä kunnosta ja energiataloudesta. Näin kunnossapito- ja korjaustoimet voidaan mitoittaa ja ajoittaa oikein.
Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä kunnossapito- tai korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos kunnossapitotarveselvitys on laadittu ja sen perusteena olevat ulkopuoliset arviot on hankittu hyvän kiinteistönpitotavan mukaisesti. Kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa onkin oltava huolellinen koska huolimattomasti laadittu selvitys voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.
Kunnossapitotarveselvitys on hyödyllinen työväline suunnitelmallisen kiinteistönpidon edistämisessä mutta sen aseman kirkastaminen muiden työvälineiden, kuten kunnossapitosuunnitelma, rinnalla kaipaa vielä kehittämistä.
Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan rakennustekninen kehityspäällikkö, tekniikan tohtori Jari Virta.
